Dagsorden i henhold til vedtægterne:
Antal stemmeberettigede deltagere, inkl.. fuldmagter: 131 delejeruger.
Formanden Thomas Keller bød de fremmødte velkommen. Som et forsøg formidles generalforsamlingen online via Facebook, dog uden mulighed for at stille spørgsmål eller afgivelse af stemmer.
Bestyrelsen havde udpeget Flemming Stefan Johansen fra bestyrelsen som dirigent, og generalforsamlingen
godkendte valget.
Dirigenten konstaterede, at indkaldelsen er sket rettidigt, indenfor 3-5 uger før mødet, og via mail.
Dagsordenen var i henhold til vedtægterne. Der var udsendt regnskab rettidigt. Forslag, der ønskes behandlet på generalforsamlingen, var i forhold til vedtægterne ligeledes udsendt rettidigt. Der var fremsendt et forslag fra en delejer. Bestyrelsen havde fremsat 1 forslag. Da delejers forslag er indeholdt som en mulighed i bestyrelsens forslag, behandles alene bestyrelsens forslag.
Dirigenten gav ordet til formanden for bestyrelsens beretning
Formanden oplyste, at beretningen grundet den aktuelle situation, med istandsættelsesprojekter og en trængt økonomi, ville have primært fokus på disse områder.
Der er gennem de seneste 10 år udført en række vedligeholdelsesopgaver:
Renoveret murværk og ”surt hjørne”, nye altangulve i lejl. 5-8, ny pool og pooldæk, nye køkkener, badeværelser, vinduer/døre/skodder, ovenlysvinduer, ventilatorer, nye senge/sengeborde, depot renoveret, nyt depot under pool, tag og skorstene renoveret, rækværk renoveret, gelænder til hemse i lejl. 5 og 8, nøgleskab/låse/møbler udskiftet, alarm/overvågning/WiFi, opsyn/pool/planter/brænde.
Der har således været en omfattende og nødvendig drift og fornyelse, og huset fungerer godt med en standard, der skal følge med tiden. Med en vis ret kan vi konstatere, at det er det flotteste hus i Nemi.
Aktuelt i 2022/2023 har vi tre hovedproblemer.
Facaden ved lejl. 4 og 8 var faldet ned, så færdsel ved poolen kan være farlig.
De store terrasser ved lejl. 1-4 var tærede, så konstruktionen risikerede at blive svækket. Ved regn forekom gennemsivning til Rama d´oro.
Konstruktionen under pooldækket er tæret og risikerer at give efter.
Med rettidig omhu i fokus har det været nødvendigt straks at gribe ind og starte reparation og fornyelse. Af hensyn til husets drift måtte byggeperioden være vinter 2022/2023, men samtidig kræves ret godt vejr til arbejdet.
Projekterne er startet i tæt samarbejde mellem de bygningskyndige i bestyrelsen og vores italienske arkitekt Bruno Agostinelli, der har været med os siden 1985 og kender bygningen.
Arkitekten har hjulpet med et omfattende myndighedsarbejde samt med at finde rigtig gode håndværkere, der har gennemført opgaven under dagligt tilsyn. Dette er blevet løbende dokumenteret for alle delejere af Betty via Facebook.
Af hensyn til foreningens økonomi, blev projekterne lagt omkring årsskiftet.
Vi har i 2022 haft et overforbrug på over 330.000 kr.
Foruden udgiften til de nødvendige bygningsprojekter er årsagerne stigende omkostninger på energi, inflation, vedligeholdelse og drift, større udlejningsandel samt øgede forventninger fra delejere og deres lejere.
Til generalforsamlingen var udsendt et 10-års langtidsbudget, dækkende 2022-2031.
Det rummer driften plus de forventede vedligeholdelsesarbejder, hvor udskiftning af de 8 gasvarmere og taget er de største poster. Vi ved ikke, om det vil være nødvendigt lige i 2031 at skifte taget, men posten er vigtig. Der foretages en årlig tilstandsvurdering, og når vi kommer tættere på, kan tidspunktet måske udskydes. I budgettet kan energiforhold påvirke, fx hvis solfangere og/eller varmepumper bliver aktuelle muligheder.
Bestyrelsen har et ønske om at opbygge en økonomisk buffer, så vi er bedre rustet til hændelser i og ved huset, fx jordskælv og voldsomt uvejr. Vi har godt nok en jordskælvsforsikring, men vi kan ikke dække os 100% ind.
Kontingentudviklingen fra 2011 blev fremlagt, og fra 2.600 kr i 2014, 2.700 kr i 2015-19 samt 2.900 kr i 2020-2023 foreslår bestyrelsen nu 3.400 kr i 2024. Dette vil være nødvendigt for at sikre positiv likviditet.
Jf. vedtægterne er der hvert år fastlæggelse af næste års kontingent, så en nedsættelse senere er mulig.
Roller og ansvar for vores medarbejdere, David, Antonella og Carlo blev gennemgået.
Der har været stor anvendelse af lejlighederne, ca. 80-90%, og det er rigtig godt.
Men der er også øget andel af lejere, hvilket giver større slid, mange henvendelser og øget driftsbelastning, især når lejere ikke ved, hvordan huset skal fungere.
Alle, der udlejer skal huske at informere lejere grundigt og meget gerne anvende lejekontrakten, der ligger på vores webside.
Der har ikke været særlig udvikling i ankesagen vedr. adgang til pool-terrassen, og sagen behandles i retten i 2025.
Raniero fra restauranten har dog politianmeldt vores komplementar, Martin Keller, for hærværk i kraft af den lukkede og blokerede terrassedør. Politiet har henlagt sagen, men da den ikke er frafaldet eller afvist, er den stadig levende, og vi har været nødt til at sætte vores advokat på for at få den endelig afvist.
Eva Kampmann søger fortsat at sælge sin 1/3 af Villa Diana, så vidt vi ved. Foreningen har ikke midler eller mandat til at købe, selv om det ville give mere stabile forhold.
Der er ca. 50 delejerbeviser til salg på foreningens webside.
Der er handlet ca. 20 delejerbeviser siden sidste generalforsamling.
Bestyrelsen har haft en vis annoncering på Facebook og Google, men det har ikke haft særlig effekt og er stoppet. Det ser ud til, at der via opslag på Facebook er en vis salgsaktivitet.
Foreningen ved Ana Maria og Carsten har måttet flytte vores webside til en ny platform i 2022, da den gamle var forældet. Udseendet er uændret.
Kontingentopkrævning for 2023: Alle bortset fra 2 har betalt, og der indledes inkasso.
Bestyrelsen og den enkeltes opgaver blev præsenteret. Der er afholdt 5 bestyrelsesmøder samt en række møder i fornyelses- og byggesagerne. Det har været nødvendigt, at Jens Peder som byggesagkyndig tog til Nemi for at planlægge forløbet med arkitekten og indgå aftaler.
En særlig tak til Betty fra bestyrelsen, der hver dag (og nat) yder en stor indsats for at få alting til at fungere og afhjælper problemer. Betty har desuden været tæt på byggeprojekterne og har understøttet den daglige fremdrift.
Kloaker blev der talt om i 2022, hvad er status?
Sv.: Der er alarm på, og Carlo tilkaldes ved tilstopning. Det har været 2 hændelser i det seneste år, og det er rimeligt.
De 50 lejligheder, der er til salg, er det foreningens?
Sv.: Nej, det er mest private, foreningen har ca. 5 til salg på listen.
En delejer har set, der foræres lejligheder væk.
Sv. Det står delejere frit at sælge over eller under bestyrelsens priskatalog.
Det kan blive sværere at sælge, når kontingentet stiger.
Sv.: Ja, det må vi forvente, men det er stadig billigt i Italien for en uge.
Restauranten, hvad sker der, hvis forpagter sættes ud?
Sv.: Alting går langsomt i Italien, vi må tage situationen, når og hvis den opstår.
Kan man montere solceller og nyt tag samtidig?
Sv.: Ja, og det overvejer vi, men det er ikke aktuelt. Taget er OK nu, og teknologien omkring solceller og varmepumper er i hastig udvikling.
Vi betaler alle samme kontingent. Fx har vinteruger ikke adgang til pool. Kan vi ændre til forskelligt kontingent?
Sv.: Det er rigtigt, at faciliteterne er forskellige, men fx er der om vinteren større varmeudgift og udgift til brænde. Bestyrelsen har ikke planer om at foreslå en ændring på dette punkt.
Beretningen blev godtaget af deltagerne
Carsten Richter fremlagde regnskabet for 2022.
I 2020 og 2021 havde vi Corona-perioden, og nu er vi ved at være tilbage på normal drift.
For regnskab 2022 er vores revisorpåtegning tilfredsstillende.
Der har været de forventede indtægter på 1,057 Mkr., men udgifter på 1,418 Mkr., så resultatet er minus 361 tkr. Opsparingen fra covid19-perioden har gjort merforbruget muligt.
Vores bankkonti var pr. 31.12.2022 på 186.980 kr., mod 534.061 kr. pr. 31.12.2021.
Særlige poster blev gennemgået:
Skatter og afgifter har i Italien store udsving.
Stigningen i kontorudgifter skyldes bl.a. annoncering og salgsfremmende konkurrencer.
Rejser har været nødvendige i større omfang pga. renoveringerne.
Advokat, større udgift pga. politianmeldelse mod komplementar.
Stigningen i udgifter til el, varme, gas skyldes bl.a., at el-prisen er steget til det dobbelte i Italien, men gaspriserne er ikke steget (endnu).
Tilsyn, dvs. vores folk i Nemi. Stigningen i udgifterne skyldes bl.a. periodisering af medarbejdernes afregning – udgiften rummer således et kvartal vedrørende 2021.
Udvendig vedligeholdelse. Stor udgift pga. bygningsrenoveringsprojekterne.
Indvendig vedligeholdelse. Der er istandsat depot, udført malerarbejde og opsat nyt røgalarmsystem.
Dette resulterer i et underskud på 361.217 kr.
Spørgsmål:
Ved renovering dækker vi udgifter til vand og el?
Sv.: Ja.
Regnskabet blev godkendt af deltagerne.
Carsten Richter fremlagde budget for 2024 og revideret budget for 2023, som generalforsamlingen tiltrådte sidste år, idet 2023 har udviklet sig meget anderledes end forventet og har betydning for den samlede økonomiske situation.
Carsten gennemgik budgetskemaet:
Økonomien for 2023 er allerede nu presset, og likviditeten bliver anstrengt i 3. kvartal 2023. Der er indgået nye serviceaftaler med vores folk i Nemi, der løfter aflønningen efter flere års stilstand.
I 2024 sættes indvendig og udvendig vedligeholdelse til 0 kr., da alt er blevet gennemgået i 2022-2023. Anskaffelser reduceres kraftigt og kun til det mest nødvendige.
Spørgsmål:
Hvis vi skal låne, kommer der også renter på.
Sv.: Foreningen kan ikke optage lån, eller oprette en kassekredit.
Sidste år budgetterede vi med 200.000 kr. til udvendig vedligeholdelse, og nu er udgiften blevet 683.000 kr. Risikerer vi ikke, at udgiften vokser til fx 1 Mkr.?
Sv.: De tre projekter er nu så langt fremme, og vi fik i forberedelsen kendskab til en række forhold, der er taget med i økonomien, at vi ikke forventer store overskridelser. Kun lidt ekstra, som fx at myndighedsbehandling bliver dyrere. Det forøgede arkitekttilsyn er indlagt i budgettet for projekterne.
En delejer, der selv er formand i en ejerforening, mente, at bestyrelsen burde have indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling for at fremlægge og opnå godkendelse af de tre projekter og den ændrede økonomi, inden der blev disponeret.
Sv.: Bestyrelsen har drøftet det i sagens forløb og anvendt sit mandat til at agere på situationen omkring bygningen og at forberede projekterne og gennemføre dem i det eneste tidsrum, hvor Villa Diana kan være åbent for delejere. Hvis der skulle gennemføres ekstraordinær generalforsamling, med vedtægtsændringer,
kunne tidsplanen ikke gennemføres.
Det er naturligvis generalforsamlingens valg, om det er den rette bestyrelse, og hvilket mandat den skal have.
Hvad bliver konsekvensen, hvis vi ikke vedtager et forøget kontingent?
Sv.: Så har vi i 4. kvartal ikke penge til at betale vores regninger. Vi er i Italien et kommanditselskab, og enhver kreditor kan begære os konkurs. Derved sættes vi uden for indflydelse. Det kan føre til foreningens opløsning.
Det er derfor forslaget om øget kontingent og fremrykkelse af indbetalingen er så vigtigt.
Betyder det, at det er kontingent-2023, vi sætter op?
Sv.: Nej, det er kontingent-2024, der hæves, og indbetales pr. 01.10.2023. Kontingent-2025 vil igen blive
indbetalt pr. 15.01.2025.
Er stigningen varig?
Sv.: Kontingentet for næste år fastsættes hvert år på generalforsamlingen. Men vores økonomi er sådan, at vi må forvente, det er det nye niveau.
Kan vi fremover afsætte 20% af budgettet til uforudsigelige udgifter? Fx som hensættelser, så rammen er klar.
Sv.: God ide. Bestyrelsen vil tage det med ind i budgetarbejdet og se på, hvad der er muligt.
Bemærkninger:
Der blev udtrykt forståelse for, at situationen er frustrerende. Men udviklingen i kontingent er faktisk på niveau med nettoprisindekset.
Desuden tak for det store arbejde, der er lagt i at planlægge og gennemføre renoveringerne. Det ser fornuftigt ud.
Der var synspunkter på, at en forening som Club Diana gerne måtte have et års kontingent i buffer.
Med dette blev forslaget om kontingent for 2024 på 3.400 kr. bragt til afstemning.
Forslaget blev vedtaget.
Thomas Keller præsenterede forslag til bestyrelse:
Ana Maria Demant og Claus Hansen ønsker at udtræde som hhv. bestyrelsesmedlem og suppleant.
Bestyrelsens forslag blev suppleret med Jesper Søgaard (5.18, 5.19, 5.20) som suppleant.
Den foreslåede bestyrelse blev valgt.
Statsautoriseret revisor John Mikkelsen fra S.A.Christensen og W. Kjærulff, Statsautoriseret Revisionsselskab, blev genvalgt
Bestyrelsen havde stillet forslag om indføjelse af en ny bestemmelse i §7 om mulighed for fremrykning af kontingentbetaling under visse omstændigheder.
Dirigenten nævnte, at der var konstateret 131 stemmer til stede på generalforsamlingen, hvilket er mere end en tredjedel af samtlige stemmer og derfor kan forslaget til vedtægtsændringer behandles og vedtages, hvis mindst to tredjedele stemmer for forslaget.
Sp.: Kan det varsles 2-3 måneder før?
Sv.: Ja, det vil bestyrelsen i givet fald sørge for.
Afstemning ved håndsoprækning: For: Alle. Imod: Ingen. Forslaget vedtaget.
Ros for det store renoveringsarbejde, der er gennemført over årene.
Ser en risiko ved, at ejer Eva Kampmann og restauratør Raniero har ansvar for bunden af det hus, vi ejer sammen.
Gener fra restaurantens ventilator blev drøftet. Bestyrelsen arbejder på sagen, men det er svært at håndtere, især i Italien. Arkitekten mener ikke, at en klage til myndighederne vil have effekt. Hvis vi går ind og betaler for et bedre anlæg, vil det kunne danne præcedens.
Mht. fælles betaling for fælles udgifter er reglen i Italien, at medparten skal anerkende sin betalingsforpligtelse, og det har i se senere år ikke været muligt at opnå.
Flemming Johansen kunne herefter erklære generalforsamlingen for afsluttet.
Referent: Henrik Kudal, 31-03-2023
