Formand for bestyrelsen, Thomas Keller bød de fremmødte velkommen i Kedelhallen, som i år er valgt i stedet for Symbion som var optaget på dagen.
Generalforsamlingen live-streames igen i år på foreningens Facebookside.
Bestyrelsen havde udpeget Finn Arvid Olsson som dirigent, hvilket generalforsamlingen godkendte.
Finn Arvid takkede for valget og konstaterede, at indkaldelsen var sket rettidigt og således overholder vedtægterne.
Finn Arvid meddelte endvidere, at forsamlingen var beslutningsdygtig idet 204 af 363 andele er repræsenteret – heraf 97 via fuldmagter. FA gennemgik herefter dagsordenen.
Dagsorden i henhold til vedtægterne:
Ad 1: Bestyrelsens beretning
Thomas Keller afgav herefter bestyrelsens beretning, suppleret med slides.
Bestyrelsen har afholdt 6 bestyrelsesmøder (normalt 4), skyldes besværlige sager undervejs.
Status på huset Villa Diana:
Fremstår vel vedligeholdt og i god stand.
Rækværket ved lejlighederne 1-4 blev jo for et par år siden udskiftet med træ, hvilket viste sig ikke at kunne holde på trods af intensivt vedligehold. Det er derfor udskiftet med rækværk af metal, som snarest slibes og males sort.
Restauranten Rama d’oro i underetagen er nu lukket, og lokalerne er tømt.
På grund af ringe skiltning fra restaurantens side var der i en periode stadig en del uønsket trafik omkring spisetiderne. Derfor opsatte vi skilt med restaurantens nye adresse, og foranstaltede udskiftning af den gamle, medtagne gitterlåge. Der blev i stedet opsat en ny låge med elektronisk låseanordning og kode.
Lejlighederne er i lukkeperiode uge 1-5 gennemgået og malet i det omfang, det var nødvendigt.
Inventar er gennemgået, opdateret og udskiftet efter behov.
Der er foretaget nødvendig beskæring og fældning af buskads, specielt omkring poolområdet – af hensyn til udsigten og ventilation i de varme sommermåneder. Vi håber også det mindsker den tidligere livlige trafik af vildsvin i haven. I den forbindelse skal det indskærpes, at vildsvin ikke må fodres – vi har måttet afspærre den nederste del af haven med hegn, da skråningen er undermineret af vildsvinene.Haven må af samme grund ikke benyttes.
Wifi er forbedret idet der nu er lagt fibernet ind i huset. Således har vi nu en hastighed og stabilitet, der nærmer sig ”danske” forhold.
Vores ansatte; Vores rengøringsdame, pool-assistent og tilkaldevagt Antonella har den senere tid været belastet af sygdom, og det er lykkedes at finde en lokal kvinde Suzanna, der har hjulpet og aflastet både ved den årlige hovedrengøring og den ugentlige rengøring. Samtlige ansatte har faste aftaler med Villa Diana som i 2026 er reguleret ca. 2,5 % – svarende til inflationen.
Belægning i huset er fortsat høj. Det ser ud, som om der har været en belægningsprocent på ca. 75 % i de første uger i år, hvilket er tilfredsstillende sæsonen taget i betragtning.
Nyt fra Nemi:
Desværre er restaurant La Taverna skråt over for Villa Diana lukket permanent. Indehaverne har en plan om at åbne en ny og mindre restaurant i Grottaferrata- eller Rocca di Papa-
området, men der foreligger ikke noget nyt om planerne på nuværende tidspunkt.
Der er endelig kommet en ny læge til byen. Åbningstider mm fremgår af opslag i gangen oppe og nede.
Orientering om diverse sager:
Den langvarige nabosag med Raniero er omsider afgjort til vores fordel. Efter appel på appel er der omsider afsagt kendelse, som giver os endeligt medhold og pålægger Rama d’oro at betale sagens omkostninger. Nu udestår alene inddrivelsen af det tilkendte beløb, men vi håber det med dommen går mere gelinde. Afslutningen på denne sag burde føre til en mærkbar reduktion i advokatudgifter fremover.
Salg af underetagen (Eva Kampmanns ejendom):
Restauranten står tom og er efterladt i uopryddet stand. Der foretages ingen form for vedligeholdelse af området. Den lokale ejendomsmægler har nu opsat salgsskilt på P-pladsen oppe ved vejen. Vi har fået oplyst at salgsprisen er sat til €400.000, hvilket fortsat er langt udenfor Club Dianas muligheder, hvis vi skulle købe med henblik på fælleslokaler eller lignende.
Vi afventer hvad der sker. Umiddelbart er vores vurdering at det bliver svært at finde en køber, da flere restauranter i Nemi og omegn jo er lukket og står tomme.
Skulle det lykkes EK at sælge vil vi forsøge at inddrive de ca. €8.000 hun pt. skylder vores forening som hendes andel af nødvendige udbedringer af murværk, trapper og udenomsarealer. Desværre er det svært at etablere dialog med Eva Kampmann og hendes advokat, som ikke svarer på vores henvendelser.
Matrikelsagen:
Der foregår en ny registrering af ejendommene i Nemi Kommune. I den forbindelse har det været nødvendigt at foretage en opdeling af vores matrikel og Eva Kampmanns. I den forbindelse viste sig, at altanerne i lejlighederne 5, 6, 7 og 8 ikke var godkendt oprindeligt.
Denne godkendelse er netop nu ved at ske og medfører udgifter til vores arkitekt Bruno Agostinelli, landmåler og ingeniør, som udfører det nødvendige arbejde for os.
Formanden bad om for kontinuitetens skyld at dagsordenens punkt 6 blev fremrykket, hvilket accepteredes af forsamlingen.
Vedtægtsændring af §8:
Indledningsvis fortalte formanden, at foreningen og huset Villa Diana til næste år har 40 års jubilæum. I sin tid da TK’s forældre sammen med Ulla Kampmann etablerede stedet var tanken at danne et fristed for danskere i Nemi – et sted, hvor man kunne vende tilbage i samme uge hvert år, gense byen og ens naboer i huset mm.
I 1986 købte Thomas’ forældre så huset, og vores nuværende arkitekt Bruno Agostinelli medvirkede allerede dengang med ombygning og indretning af de 8 lejligheder og restauranten.
Det var ikke tanken, at der skulle ske udlejning i større stil, men digitaliseringen har medført, at det blev langt lettere at udleje gennem portaler som Airbnb, Booking.com og HomeExchange.
Det øgede på den ene side udlejemuligheden for delejerne, men samtidig gav det udfordringer med ”fremmede” gæster uden kendskab til huset og forventninger om hotellignende service mv.
Den italienske stat vil sikre, at alle lejeindtægter bliver beskattet (målrettet Airbnb-væksten)
Harmonisering af krav til ferieboliger, således at de skal have samme udstyr som professionelle udlejere (brandsikkerhed, gasdetektorer mv.)
Loven indebærer at enhver form for udlejning i Villa Diana fremover vil kræve en individuel CIN-kode pr. delejer, hvilket både er besværligt og dyrt (for den enkelte og for foreningen).
Alt dette medfører, at bestyrelsen efter grundig juridisk rådgivning i både Danmark og Italien er nødt til at foreslå en ændring af vedtægternes §8 for at fremtidssikre Villa Diana:
Bestyrelsen ønsker med forslaget om vedtægtsændring som er udsendt sammen med indkaldelsen at der sættes fokus på privat brug og vederlagsfrit udlån:
Delejerne og deres familier vil fortsat have mulighed for selv at benytte brugsretten, gratis udlåne til nære venner og bekendte og indbyrdes bytte med andre delejere. Bestyrelsen vil i sin fortolkning ikke stå vejen for asymmetrisk bytte hvor delejere bytter en uge i år mod en uge til næste år. Så længe det foregår mellem medlemmer indbyrdes, betragtes det som en intern rokering – ikke udlejning. Ligeledes må gæster gerne dække de direkte udgifter til deres ophold. Vederlag er forbudt, når delegeren opnår en profit/lejeindtægt Reglerne er til for at stoppe hoteldrift, ikke at stoppe det gode naboskab vi kender i Villa Diana.
De fysiske delejerbeviser har forældede vilkår og vedtægter trykt på bagsiden. Derfor foreslår bestyrelsen at der vedtages en ”lukke-paragraf”, der gør hjemmesidens vedtægter til de eneste gældende. Dette sikrer, at ingen nye købere kan handle ”i god tro” ud fra 30 år gamle regler.
Efterfølgende diskussion i salen vedr. vilkår og vedtægter og diverse formuleringer heri. Et medlem fremfører at en samlet revision af foreningen vilkår og vedtægter er påkrævet, hvilket formanden kvitterer for og lover at bestyrelsen vil overveje det i sit fremtidige arbejde.
Formanden og dirigenten foreslår til sidst, at vi nu skrider til afstemning.
Bestyrelsen foreslår, at forsamlingen ved håndsoprækning tilkendegiver om der kan stemmes ja til forslaget. Forslaget vedtages enstemmigt med akklamation.
Ad 2: Fremlæggelse af regnskab 2025
Kasserer Annette Grif fremlagde dels det formelle regnskab, dels et overblik over likviditeten.
Fokuspunkter for regnskabet:
Øvrige kommentarer til udgifterne:
Spørgsmål og kommentarer fra salen:
Regnskabet blev godkendt af generalforsamlingen
Ad 3: Fastlæggelse af kontingent 2027, herunder fremlæggelse af budget 2026-27
Annette Grif gennemgik bestyrelsens budget for 2027, baseret på forventede kontingentindtægter på kr. 1.299.600,-. Udgifterne forventes at udgøre kr. 1.301.249,-
Der er kun indregnet forventede stigning i inflation og lønudgifter, der forventes ikke større udsving udover dette. På denne baggrund foreslår bestyrelsen en kontingentstigning til kr. 3.600 – det hidtidige kontingent har været uændret kr. 3.400,- de sidste 4 år.
Fra salen efterspørges et langtidsbudget, som vi tidligere har haft. Hertil svarer formanden, at vi tidligere haft et sådant, men at de bestyrelsesmedlemmer, som arbejdede med det, ikke længere er i bestyrelsen. Det er noget, som bestyrelsen vil tilstræbe at arbejde videre med fremover.
Bestyrelsens forslag om kontingent på kr. 3.600 pr. uge i 2027 blev vedtaget af generalforsamlingen.
Ad 4: Valg af bestyrelse
Thomas informerede om at bestyrelsen bortset fra Camilla Dolberg ønsker at genopstille ligesom suppleant Finn Arvid Olsson også ønsker valg til bestyrelsen.
2 delejere ønskede at opstille til bestyrelsen:
Mie Graae Johansen
Malene Clante
Efter åben afstemning valgtes følgende bestyrelse og suppleanter – med akklamation:
Ad 5: Valg af revisor
Statsautoriseret revisor John Mikkelsen fra fra S. A. Christensen og W. Kjærulff, Statsautoriseret Revisionsselskab blev genvalgt.
Ad 6: Indkomne forslag
Pkt 6 a:
(vedtægtsændring §8) blev behandlet sammen med formandens beretning.
Pkt. 6 b:
Bestyrelsen indstiller, at ugerne 3-44 og 3-48 jvnf. vedtægternes §9 med henblik på frasalg, da ejeren ikke reagerer på henvendelser og har misligholdt sin kontingentforpligtelse i 2025 og 2026.
Punktet vedtages af generalforsamlingen.
Der var ingen indkomne forslag fra medlemmerne
Ad 7: Eventuelt
Fra salen roses den fine vedligeholdelse af Villa Diana, tillige glæder man sig over blomster og planter i potter på området.
En anden delejer, der er kommet i Villa Diana gennem 13 år forslår, at generalforsamlingen giver en hånd til bestyrelsen for det store stykke arbejde.
Formanden siger tak og afslutter mødet kl. 13.
Referent: Jesper Søgaard, 28.03.2026
Formandens fremlæggelse:
