Dagsorden i henhold til vedtægterne:
Antal stemmeberettigede deltagere, inkl.. fuldmagter: 94 delejeruger.
Formanden Thomas Keller bød de fremmødte velkommen. Generalforsamlingen kan også ses online via Facebook, dog uden mulighed for at stille spørgsmål eller afgive stemmer [starter 14 minutter inde i videoen].
Generalforsamlingen er i år flyttet til Symbion, fordi det ikke længere er muligt at leje lokaler på Hvidovre Gymnasium. Det er heldigvis en billigere løsning, og da bestyrelsen generelt prøver at at sænke udgifterne, er der til denne generalforsamling desuden ”kun” kaffe, the, vand og småkager. Omkostninger til generalforsamlingen er dermed halveret.
Bestyrelsen havde udpeget Palle Bjørnsten fra bestyrelsen som dirigent, og generalforsamlingen godkendte valget.
Palle takkede for valget og konstaterede, at indkaldelsen var sket rettidigt og overholder vedtægterne. Palle meddelte, at fremmødet betyder, at forsamlingen var beslutningsdygtig, og gennemgik derefter dagsordenen.
Formanden Thomas Keller afgav bestyrelsens beretning, suppleret med en række slides.
Generalforsamlingen 18-03-2023 foregik lige efter afslutningen på de tre store projekter, der blev gennemført som planlagt.
Bestyrelsen har afholdt 5 møder, hvor der er drøftet og besluttet omkring den daglige drift, projekter, nyanskaffelser,
økonomi og personalet.
Projekterne har været en stor økonomisk belastning, og de betyder, at vi fortsat har et meget stramt budget i 2024. Der blev på generalforsamlingen 2023 fremlagt en 10-års vedligeholdelsesplan.
Der er stor belægning, og det sammen med et øget antal lejere medfører et større slid på bygningen og vores faciliteter.
Der har været nogle mindre fejl og mangler på projekterne, og udbedring afsluttes her forår 2024. Trægelænderet
på terrassernes rækværk er misfarvet, og vi må slibe og oliere det 1-2 gange årligt.
Da projektudgifterne har været væsentlige, vil der ske en regnskabsmæssig afskrivning over de næste 5 år.
Matrikelsagen (præcisering af ejendommens skel) er afsluttet, og Eva Kampmann, der ejer 1/3 af bygningen, kan nu gå videre i salgsprocessen. For Club Diana betyder det også, at vi kan opnå endelig myndighedsgodkendelse af poolen.
Der er opsat et nyt linnedskab på nederste etage til vores rengøringshjælp Antonella.
Vores WiFi skiftes marts/april 2024 til en anden leverandør som tilbyder en bedre forbindelse. De fleste i Nemi benytter samme løsning, så bestyrelsen forventer en klar forbedring.
Havemøbler og parasoller udskiftes.
Nye køkkenborde. I 5 lejligheder er bordene ødelagt med varme kaffekogere. Desværre er det ikke indmeldt
af delejerne, så vi kan ikke sende regningen videre.
Der er vandindtrængen under trappen, der går fra P-pladsen til bygningen. Problemet skal afhjælpes, så der ikke opstår større skader. En nærmere undersøgelse vil være påkrævet, inden vi kan vide, hvad omfang og budget vil blive.
Ved ”det sure hjørne” ud for lejlighed 1 er der fugtansamlinger. Der vil blive opsat en hævet platform til de planter, der pynter på stedet.
Der har været god belægning. I mange uger er alle 8 lejligheder benyttet.
Det er meget vigtigt, at delejer informerer lejere om regler og husorden. Der er ofte manglende kendskab til dem hos lejerne, og bestyrelsen og personalet besværes unødigt.
Det er vigtigt at give Betty besked om alle skader, da vi kun har få timer lørdag til at udbedre eller afhjælpe dem.
Der er god info at hente på www.villadiana.dk og på Facebook ”Villa Diana”.
Restauranten flytter i foråret 2024 til hovedgaden i Nemi. Bestyrelsen kender ikke til planerne for fremtiden, men vurderer, at der skal lægges en stor og dyr indsats i Villa Diana for at renovere og gøre klar til en eventuel ny restaurant. Samtidig kan vi konstatere, at der er flere restauranter mellem Nemi og Genzano, der er blevet lukket, så det kan sikkert være svært at finde en køber.
Med fraflytningen spares Club Diana for en del bekymringer og problemer. Sagsanlæg, vildsvinefodring, overklippede ledninger, hærværk på bygningen og på biler, rygerlounge, røg fra skorstenen, for blot at nævne nogle.
Det forlyder, at Eva Kampmann vil sælge til 400.000 EUR. Nogle fagfolk vurderer prisen til nærmere 200.000 EUR.
Fra salen blev der spurgt, om Club Diana kan købe, så vi råder over hele huset. Thomas Keller svarede, at vi ikke har mandat til det i vedtægterne, og selv hvis vi havde, ville vi ikke have økonomien til det. Der var oprindelig aftalt, at Club Diana havde forkøbsret, men den aftale er ikke gældende i dag, og prisen for forkøbsretten var i i øvrigt højere end markedsprisen i dag.
Der blev drøftet, hvilke muligheder der kunne ligge i en eventuel overtagelse. Ny restaurant? Lejligheder? Gæsteværelser? Fællesarealer med aktiviteter fx bordtennis? Vinterhave? Motionsrum? Vaskeri? Indendørs sauna/pool? Depot i udhusene?
Et aspekt kunne være at gøre vinteruger mere attraktive.
Betty nævnte, at vores arkitekt mener, lejligheder i underetagen ikke er attraktive, da der kun kan være vinduer ud mod søen. Så hellere gæsteværelser.
De små bygninger i forbindelse med restauranten må ikke umiddelbart fjernes, pga. lokale regler i Nemi og omegn.
Der blev spurgt, om vi kan risikere at få en uheldig medejer af bygningen. Thomas svarede, at det kan vi næppe styre.
Der blev drøftet, om der kunne etableres en underforening, som køber Eva Kampmanns andel. Hvis alle gik med, ville det kræve 1½ års kontingent for at kunne købe til den lave pris. Men hertil ville komme ombygning og istandsættelse. Der er intet til hinder for, at interesserede vil kunne danne en sådan forening. Thomas bekræftede, at det var en mulighed og bestyrelsen vil løbende informere om yderligere udvikling på området i løbet af året.
Enkelte delejere har søgt eller forespurgt om mulighederne for at overdrage deres delejeruger til foreningen.
Thomas oplyste, at det er der ikke mulighed for. Club Diana er en andelsforening, og det vil kræve en vedtægtsændring. Desuden ville foreningen mangle kontingentet.
De få uger, foreningen i dag ejer, er tilgået ved den ekstraordinære proces, der opstod, da Land & Leisure
ville trække sig helt ud af Villa Diana og betalte et engangsbeløb til Club Diana for at overtage ugerne. Det vurderedes dengang at være en attraktiv ordning, da Land & Leisure betalte et stort engangsbeløb for at komme ud af foreningen.
Thomas gennemgik salg i 2023. Der er solgt 35-40 uger, og aktuelt er 45 uger til salg. Bestyrelsen har ikke nødvendigvis det præcise tal for udbuddet. Bestyrelsen bistår med salgslisten på vores webside, men nogle delejere udbyder selv, fx på Facebook. Det er delejerbeviset, og overdragelsen af det, der styrer bestyrelsens viden om ejerskaber.
Thomas nævnte, at klimaforandringerne har gjort vinter- og efterårsuger mere attraktive, fordi vejret i yderperioderne oftest er rigtig godt.
Det ny WiFi vil også betyde, at delejere endnu bedre kan fjernarbejde fra Villa Diana.
Der var forslag om at bestyrelsen får udarbejdet et professionelt salgsmateriale. Thomas svarede, at det vil bestyrelsen se på, men der er ikke økonomi til det i 2024-budgettet.
Der blev spurgt, om bestyrelsen har overvejet en differentieret kontingentsats, så vinteruger er lavere. Thomas svarede, at tanken har været oppe på tidligere generalforsamlinger. Der er en vis differentiering, idet sommeruger er købt dyrere end de øvrige. Desuden er energiudgiften større pr. uge for vinteruger, og det berettiger ikke til lavere kontingent.
Der blev spurgt, om bestyrelsen har planer om at gå ind på andre sociale platforme end Facebook, fx Instagram. Thomas svarede, at vi faktisk har en Instagram-profil, men at der ikke p.t. er kapacitet eller økonomi til at udbygge den. Bestyrelsen vil dog arbejde hen imod at man ligeledes er aktiv på Instagram.
Der blev spurgt, om foreningen ikke kan gøre nogen ansvarlige for de skader, der opdages i lejlighederne. Thomas svarede, at det sker, når enten nogen indmelder skader, de har forvoldt, eller vi opdager det under klargøringen til næste besøg. Antonella har 6 timer til at arbejde i 8 lejligheder, inden næste hold rykker ind,
så det er begrænset, hvor grundigt et kontroleftersyn vi kan foretage. Men Betty har aftalt, at Antonella gennemgår for de synlige og typiske skader, der opstår.
Thomas erindrede generalforsamlingen om baggrunden for kontingentforhøjelsen i 2023:
Der er øgede udgifter til vedligeholdelse og drift.
Der er en større udlejningsandel og dermed større slid.
Der er i dag generelt højere forventninger til standarden hos delejere og lejere, hvilket vi forsøger at efterleve.
Der blev spurgt, om vi kan pålægge udlejning en omkostning på 500 kr. pr. uge. Thomas svarede, at det kunne vi godt, men det er umuligt at administrere, og er derfor ikke aktuelt.
Udviklingen i kontingentet 2011 (1.800 kr) til 2024 (3.400 kr) blev gennemgået.
De nye parkeringsregler i Nemi blev drøftet. Delejere kan ikke opnå licens, da de ikke er fastboende i Nemi. Der er principielt krav om p-billet på p-pladserne ved Villa Diana, men der er endnu ikke hørt om p-bøder. Vi har hørt, at Nemi centrum overvåges af kommunale vagter, og at de er flittige. Udenfor centrum skulle det være et privat firma, der har opgaven, og de er endnu ikke set. Opfordringen fra bestyrelsen er at forsyne bilen med en p-billet fra automaterne i Nemi centrum.
Der kom fra delejere en opfordring til bestyrelsen om at undersøge mulighederne for køb af resten af Villa
Diana. Thomas svarede, at det vil bestyrelse helt bestemt arbejde på og orientere medlemmerne, så snart der kommer noget konkret at forholde sig til.
Der blev spurgt, om ikke bestyrelsen kan afskaffe de små kaffekogere og opsætte en Nespresso-maskine i hver lejlighed. Thomas svarede, at det er overvejet. Desværre kan vi ikke være sikre på, at delejerne kan købe kapsler i Nemi.
Der blev spurgt på status for retssagen mod Raniero og restauranten. Thomas oplyste, at vi må forvente, der ikke kommer yderligere fra Raniero. Den aktuelle retssag er appelleret og vil først blive behandlet af retten i 2025. I bedste fald får vi penge tilbage, men det er ikke sandsynligt.
Bestyrelsens beretning blev godkendt af generalforsamlingen.
Kasserer Carsten Richter Jensen fremlagde dels det formelle regnskab, dels et overblik over likviditeten, og gennemgik det med støtte fra en række slides.
Revisor er tilfreds.
Foreningen havde indtægter for 1.067.520 kr. og udgifter for 1.020.174 kr. og dermed et overskud på ca. 45.000 kr. Det skyldes, at den for foreningen dyre bygningsvedligeholdelse er blevet afskrevet over fem år og dermed ikke fuldt belaster 2023-regnskabet.
I øvrigt bemærkes om udgifterne:
Noget helt andet er likviditeten – altså vores pengebeholdning.
Foreningen havde ved starten af 2023 1.245.810 kr. at arbejde med.
Men udgifterne i 2023 endte på 1.622.870 kr. – bl.a. fordi byggeprojektet lagde beslag på ca. 750.000 kr. Derfor ville resultatet for 2023 blive et underskud på -377.060 kr. Det havde vi forudset ved sidste generalforsamling, som besluttede at fremrykke betaling af kontingent for 2024 til oktober 2023 i stedet for januar 2024. Forudbetalingen af kontingent 2024 gav 1.206.310 kr., og det reddede likviditeten i 2023.
På vores konto pr. 31-12-2023 er der 850.318 kr., og det er, hvad vi har til hele 2024. Normalt vil vi have ca. 1.000.000 kr., så også 2024 bliver et stramt år økonomisk.
Bestyrelsen vurderer, at vi klarer det, hvis advokatomkostninger og påkrævede håndværkerudgifter ikke overskrider budgettet.
En delejer opfordrede til, at der blev indsat en note i fremtidige regnskaber på side 9, så det blev tydeligt, at byggeprojektomkostningerne er inkluderet i anlægsaktiverne. Carsten var enig.
Der blev spurgt til forventningerne for de fremtidige advokatomkostninger. Carsten svarede, at denne type udgifter er svære at forudse, men der er ikke aktuelt sager, der kræver advokatbistand.
Regnskabet blev godkendt af generalforsamlingen.
Carsten gennemgik bestyrelsens budget for 2025 baseret på forventede kontingentindtægter på 1.234.200 kr.
Udgifter forventer bestyrelsen ligger på 1.200.000 kr.
Vi forventer, at energiforbruget i 2025 falder til niveauet før Ukraine-krigen, ca. 77.000 kr.
Renholdelse er øget lidt i 2025 og afspejler et ønske om lønstigning til medarbejderne i Nemi. De fik senest
lønforhøjelse for et par år siden.
Budgettet for 2024 er meget stramt, og vi må forvente i 2025 at skulle indhente et eventuelt efterslæb på fx vedligehold af ejendommen. Dette afspejles også i det 10-års langtidsbudget for reparation og vedligeholdelse, der blev udsendt og behandlet sidste år på generalforsamlingen.
Budget for 2025 blev tiltrådt af generalforsamlingen.
Carsten fremsatte på baggrund af budgettet bestyrelsens forslag om uændret kontingent 2025 på 3.400 kr.
Forslaget blev godkendt af generalforsamlingen.
Thomas informerede om, at bestyrelsesmedlem Kim Hvidkjær udtræder. Flemming Stefan Johansen er udtrådt sommer 2023 i forbindelse med frasalg. Resten af bestyrelsen genopstiller.
Tre delejere ønskede at opstille til valg af bestyrelse:
Malene Graae, lejlighed/uge 7.46 og 7.47.
Ove Bech Holdensen, 8.41.
Anne-Marie Graae, 1.18 , 2.18 , 3.46.
De tre nye kandidater samt Jesper Søgaard, Jens Peder Noe Sørensen og Henrik Kudal gav en kort præsentation af deres profil og kompetencer.
Der blev gennemført skriftlig afstemning, og resultatet gav denne bestyrelsessammensætning:
Bestyrelsen (lejlighed/uge):
Thomas Keller, 2.32, 8.40
Carsten Richter Jensen, 8.15, 2.29, 2.30, 3.30
Betty Søgaard, 5.18, 5.19, 5.20
Jesper Søgaard, 5.18, 5.19, 5.20
Henrik Kudal, 8.50
Jens Peder Sørensen, 1.16
Palle Bjørnsten, 1.18, 2.18, 3.46
Ove Bech Holdensen, 8.41
Suppleanter:
Ulla Harager 4.06, 4.07, 4.27, 4.28, 3.29, 8.27
Malene Graae 7.46, 7.47
Anne-Marie Graae 1.18, 2.18, 3.46
Suppleanter deltager på bestyrelsesmøderne.
Aktuelt: Statsautoriseret revisor John Mikkelsen fra S.A.Christensen og W. Kjærulff, Statsautoriseret Revisionsselskab.
Revisor blev genvalgt.
Der var til generalforsamlingen indkommet følgende 3 forslag:
1. Forslag fra delejer Marianne Moordieck (2.31) om kraftigere beskæring af træerne foran poolen. Begrundelsen er at det i sommermånederne bliver meget varmt ved poolen, og at det er uhensigtsmæssigt, at træerne skaber læ og derved holder på varmen.
Thomas informerede om, at forslaget bliver indarbejdet i driften, og det blev således vedtaget.
2. Forslag fra delejer Ove Bech Holdensen (8.41) om ekstraordinær indbetaling af 1.250 – 1.500 kr. pr. delejerbevis for at styrke foreningens økonomi og skabe en buffer på ca. 450.000 kr. til uforudsete udgifter.
Ove motiverede forslaget og det blev drøftet:
Flere mente, det ville være godt med en buffer, og spurgte til bestyrelsens ideer til at opbygge en sådan.
Andre mente, vi skal afvente og se, hvordan 2024/2025 går med kontingentet på 3.400 kr.
Der blev spurgt til bestyrelsens holdning. Thomas svarede, det ikke var blevet drøftet, men at han ikke anså det som nødvendigt, bl.a. fordi mange delejere efterlyser lavere udgifter.
Thomas oplyste også om, at bestyrelsen sidste år fik en vedtægtstilladelse til at fremrykke kontingentindbetalingen, men at bestyrelsen ikke har planer om at tage dette skridt.
Forslaget blev sat til afstemning: For: 1. Imod: mange. Forslaget faldt.
3. Forslag fra delejer Natasja Eckhardt (6.24) om opgradering af Internettet i Villa Diana. Dette er allerede
sat i gang af bestyrelse, hvorfor forslaget bortfaldt.
Spørgsmål og indlæg:
Er der planer om AirCondition i lejlighederne? Thomas: Nej, men der er opsat loftsventilatorer i soveværelset.
Vi kunne spare ved selv at have vaskeri. Thomas: Ja formodentlig, men vi har ikke plads til et nu. Hvis vi rådede over resten af Villa Diana, ville der være plads.
Hvis planen om køb af resten af Villa Diana bearbejdes, mangler vi at kende til økonomien ved istandsættelse og renovering, samt yderligere driftsudgifter.
Stor ros til Betty for indsatsen. Imponerende, mange tak.
Har bestyrelsen kendskab til Eva Kampmanns planer? Thomas: Ikke konkret, al direkte dialog sker via advokat. Det forlyder, at Eva ønsker at sælge og bosætte sig et andet sted i Italien.
Dirigenten afrundede og afsluttede mødet kl. 12:11.
Referent: Henrik Kudal, 9. april 2024
