Dagsorden i henhold til vedtægterne:
Velkomst
Finn Arvid Olsson var af bestyrelsen udpeget til dirigent og byder velkommen til Generalforsamlingen samtidig med at han konstaterede at generalforsamlingen var lovligt indkaldt jf. vedtægterne.
Antal stemmeberettigede delejeruger til stede: 107
1. Formandens beretning:
Ved sidste generalforsamling blev der valgt 8 bestyrelsesmedlemmer og 3 suppleanter. I løbet af året er Henrik Kudal er udtrådt, efter at have solgt sin lejlighed, Anne-Marie Graae er trådt ind.
Der er afholdt 6 møder i 2024/25, senest i februar 2025. Suppleanterne Malene Graae og Ulla Harager har deltaget i bestyrelsesmøderne.
Udover at takke bestyrelsen skal vi også huske vores medarbejdere i Nemi der hver dag gør en kæmpe forskel. Fra i år er Suzanne ansat som hjælper til Antonella for at nå al rengøringen om lørdagen og opretholde den gode kvalitet.
Tak til mandskabet i Nemi.
Bestyrelsens arbejde det seneste år:
2024 har været ret stille, hvor 2022 og 2023 var mere hektiske. Mange forskellige større reparationer var nødvendige, alle terrasserne blev fx renoveret.
Regnskabet i 2024 har været uden større udsving, økonomi er derfor nu afbalanceret og fin med opbygget buffer. Vi gentager dette i 2025, så bufferen bliver endnu lidt større.
Vi har haft komplementar skifte i 2024, Thomas bror Martin Keller er stoppet, og bestyrelsesmedlem Ove Bech Holdensen er nu også komplementar. Foreningens juridiske konstruktion kræver en sådan.
Det er en dyr juridisk proces at skifte/etablere komplementar, der kræver juridisk behandling i begge lande.
Der har været 4 komplementarskift gennem årene.
Projekter og økonomi:
Villa Diana har fået opgraderet sit wi-fi. Jesper Søgaard har gjort en stor indsats for at få det i gang, og da der endnu ikke er fibernet i området, har vi gjort det, der er muligt med den forbindelse der nu engang er tilgængelig.
Gelænderet er blevet oliebehandlet, holder fint, og ser rigtig pænt ud. Bag lejlighederne 5-8 var rækværkerne for lave, men de er forhøjet nu, så sikkerheden er i orden.
Vand er trængt ind under trappen oppefra, og siver ud på området omkring trappen.
Der er derfor lavet en reparation på øverste etage, der ser rigtig pæn ud og fungerer.
Malerarbejde er foretaget, både i lejligheder og på rækværk, ikke en total renovering, men ud fra en vurdering af de enkelte lejligheder. Der er blevet gjort hovedrent og talt udstyr op, gjort genanskaffelser og der er rengjort pool.
Der er sat ny adskillelse op mellem lejlighederne 2 og 3, en ny sektion, der holder bedre, rigtig pæn løsning, der forhindrer vand i at sive ned på de nye terrassegulve.
”Det sure hjørne” er gjort rigtig fint med blomster, og er ikke surt længere.
Vores poolfirma kommer og renser den professionelt, så den bliver helt ren og klar til åbning 1. maj
Daglig drift:
Fem af lejlighederne har fået nye lænestole betræk, der er nye madrasser i sengene på hemsen i lejlighed 6 og 7, og gasvandvarmere er gennemgået og vurderes at kunne holde en god tid endnu.
Bestyrelsen har drøftet varmepumper som alternativ varmekilde, men det er ikke en akut ting endnu at udskifte eksisterende løsning.
Planlagte forbedringer: porten ned til Villa Diana fra vejen er meget rusten, og ved at knække i bunden, det undersøges om den kan repareres eller skal skiftes helt ud.
Mange borde i køkkenerne er skadet efter espressokander, der sættes varme ned på bordpladen. Vi overvejer i bestyrelsen nye køkkenborde i stål. Smag og behag er selvfølgelig forskellig, men det vurderes at en mere modstandsdygtig løsning er nødvendig. Dette undersøges i 2025 og udskiftningen vil evt. ske i januar 2026, måneden hvor større renoveringer effektueres.
Nederste trappeafsnit mod restauranten er meget medtaget – vand trænger ind, det ser skidt ud og trappen er i fare for at falde sammen.
Vi har dette område fælles med restauranten, og har således samejeaftale med Eva Kampmann som skal dække 1/3, men ser desværre aldrig nogle penge fra den side. Derfor har vi længe prioriteret egne projekter. Denne del ved trappen indebærer imidlertid stor risiko for sammenstyrtning, så vi er i dialog med Eva Kampmanns advokat for at etablere kontakt om økonomien til dette. Også for at få manifesteret at der findes en sådan samejeaftale, – dette vurderes vigtigt også set i lyset af hele uvisheden om hvad der fremadrettet kommer til at ske med underetagen.
Restaurantens er flyttet – hvad nu:
Raniero har åbnet sin restaurant nede i byen. Vildsvinene er væk, heldigvis, det greb virkelig om sig sidste år. Resultatet heraf er en helt ødelagt og undermineret have, samt problemer med at tilgå vores kloak, som i forvejen ligger på et svært tilgængeligt terræn.
Skorstens problemerne er også slut, diesel generatoren er væk, og lugten fra rygning og madlavning ligeså.
Spørgsmålet er nu usikkerheden om fremtiden mht. lokalerne.
Eva Kampmann forsøger at sælge pt, men standen på etagen er ekstremt dårlig og intet er vedligeholdt. Vi ønsker og har appelleret til, at Eva Kampmann skal rydde op, men vi hører desværre ikke noget retur.
Der spørges fra salen til om selve Villa Diana er i fare – sokkel fx – pga. underetagens stand, men dette burde ikke være tilfældet. Dog er det et stort problem ift. skadedyr og måske endog hjemløse, det er i det hele taget en meget uholdbar situation. Hvis vi kunne købe underetagen, var problemerne langt henad vejen løst, og vi har da også undersøgt dette hos delejerne via et udsendt survey, med det resultat, at der ikke ønskes overtagelse. 120 svarede på undersøgelsen, og lidt under halvdelen heraf stemte for dette. Og overtagelse vil naturligvis kræve, at delejere er interesserede i at foretage en ekstra indbetaling.
Prisindikationer vi har hørt er 400.000-600.000 euro for etagen, dette er ifølge vores rådgivere ikke realistisk. Vi vil selvfølgelig holde øje med, om prisen pludselig bliver reduceret, så vi kan vende tilbage til generalforsamlingen med en ny rundspørge om et eventuelt køb.
Der spørges fra salen til, hvis der kommer husvilde, om porten kan låses kun til delejere. Der spørges også til lovligheden i at have restaurant i en kælderetage, og om nogle har vist interesse og i så fald til hvad.
Vi har drøftet muligheden for lås på porten, men vi deler jo ejendommen med Eva Kampmann, og ønsker ikke et evt. sagsanlæg fordi vi låser. Så det skal aftales med hende.
Derudover skal delejerne så også have kode til porten, hvilket vi ved kan give ekstra arbejde for Betty, da koder i forvejen skaber problemer for gæster at finde ud af. Så vi har ikke pt en løsning. Ift. lokalernes beskaffenhed og lovlighed til restaurant – vi har ikke oplevelsen af at stedet er blevet godkendt af myndighederne, og vi vurderer at det bliver svært. En evt. ny ejer skal selvfølgelig indhente disse godkendelser. Og pga. standen vil det formentlig give store udfordringer.
Jesper Søgaard tilføjer at tilbygningerne er ulovlige, da de ligger i skovzone, plus at der skal etableres en elevator på stedet ift. restaurant, hvis den skal lovliggøres, så det kræver virkelig noget hvis der skal laves restaurant igen.
Vores strategi nu er som følger – vi har ikke økonomien til et køb, ej heller er der tilslutning til det blandt delejerne, så vi forholder os pt afventende. Vi tror det bliver svært at sælge, og vi ved at Eva Kampmann gerne vil flytte til Sardinien. Så måske vil hun afhænde sin del til en mere fordelagtig pris med tiden.
Vi følger det tæt via vores gode folk i Nemi. Vi ønsker os naturligvis gerne at kunne overtage, og gøre fx vinterugerne mere attraktive vha. flere gode helårsfaciliteter i Villa Diana.
Dette kunne måske også gøre et generationsskifte lettere.
Brug af lejlighederne:
De der lejer er generelt for dårligt informeret om reglerne. Det er og bliver delejernes ansvar at orientere, og vi opfordrer endnu en gang til brug af lejekontrakten der ligger på hjemmesiden www.villadiana.dk så der henvises til dem der har udlejet, nemlig delejerne. Bestyrelsen har besluttet at indføre gebyrer hvis man bryder reglerne:
Husk! Udstedelse af nyt delejerbevis koster 250 kr. Pas godt på dem – det er et ihændehaverbevis.
Parkeringsreglerne i Nemi er skærpet. Dette har medført at enkelte delejer er blevet pålagt parkeringsbøder Derfor er der nu udarbejdet parkeringsskilte – 2 til hver lejlighed – til de gæster, der har bil med. Skiltet lægges i forruden. Vi er i dialog med borgmesteren om mulighed for at få fast aftale om parkering. Området er ejet af 3 forskellige myndigheder, og det er derfor problematisk at få aftaler lavet, men skiltene gør foreløbig arbejdet.
Vi har drøftet opladning til elbiler, men dette vil kræve en stor portion administration af økonomien forbundet med strømforbrug af de delejere, der har elbil med, dette er derfor foreløbig henlagt og man kan i stedet bruge offentlige ladere i området.
Hvis man vil sælge:
Der har været ca. 20-25 ejerskifter det seneste år. Der kan annonceres på hjemmesiden og på Facebook siden.
Bestyrelsen hjælper gerne med at annoncere lejligheder til salg, og vi laver fremadrettet mere reklame på hhv. hjemmeside, Instagram og Facebook. Der kommenteres fra salen, at det kan være forbundet med utryghed, hvis man bor alene i Villa Diana i fx ydersæsonen, hvis der kommer husvilde. Betty kommenterer, at det har hjulpet at Raniero er væk, der er således ikke umiddelbart problemer nu, og der er desuden overvågning og kæder på porten. Vi har derudover gjort det ret tydeligt fra parkeringspladsen, at der ikke længere er restaurant, og at området er privat.
Der efterlyses en mail liste, så man kan spørge i en gruppe, om der er andre der kommer til Nemi, når man selv er der. Dette kan hjælpe til øget tryghed. Bestyrelsen tager det op. Det kan tilføjes, at man også har mulighed for at spørge ud i Facebook gruppen.
3. Regnskab
Kasserer Carsten Richter Jensen fremlagde dels det formelle regnskab, dels et overblik over likviditeten.
Vi var pressede i 2022-23 pga. renoveringer og advokater ifm. retssagen mod Raniero. Vi havde ca. 1.2 mio. til rådighed i 2024, og kom ud af året med et resultatet på 240.000 kr.
I øvrigt kan bemærkes om udgifterne:
Det kommenteres fra salen, at toiletterne ind imellem løber, dette giver stort vandspild. Vores VVS er obs. på dette allerede.
Vedligehold til gengæld faldet siden.
Vi endte som nævnt med plus på 240.000, men den 1.1.24 havde vi 816.000. Vi kommer oftest ikke ud med et minus, fordi folk begynder indbetalingerne allerede i december. Den 31.12.24 havde vi således 132.000.
P.t. er indestående på ca. 1 mio., idet alle har betalt deres kontingent.
Der spørges fra salen til balance mellem aktiver og passiver, om der findes en dokumentation af det. Carsten har sendt den ud 6.2.25, og kan vende tilbage til det ved behov.
Der spørges fra salen til advokathonorar, at det ser meget stort ud. Svaret hertil er at advokater er dyre men nødvendige. Vi har fået god hjælp af advokaterne i forbindelse med komplementarskiftet og matrikelsagen, og vi er meget glade for at vi forhåbentlig ikke længere skal slås med restauranten, da det har kostet store summer igennem årene.
Thomas tilføjer forhistorien med sager mod restauranten, der greb om sig. Det har kostet mange penge. Vi gør, hvad vi kan for at holde udgifterne nede, men der vil altid være udgifter hertil, da Eva Kampmann kun vil kommunikere af denne vej (advokat), og da vi er forpligtet ind i denne samejeaftale.
Der spørges fra salen hvad der nu sker med retssagen. Den er afgjort og vi har vundet. Raniero skal betale sagens omkostninger, men dette har han anket. Den sag formentlig i 2025, men burde ikke kunne få et negativt udfald for Club Diana.
Generalforsamlingen godkendte det fremlagte regnskab.
4. Budget og fastlæggelse af kontingent
Hvis vi fastholder kontingentet, holder vi en indtægt på 1.2 mio. Dette skal finansiere vores faste udgifter. Vi får en højere udgift til rengøring, da der er ansat en hjælp, Suzanna, til at assistere Antonella, og vores ansatte har fået en lønforhøjelse.
Der er ikke ændringer ellers, udover almindelige prisstigninger fx på flyrejser.
Småanskaffelser er sat lidt op, da der har været brug for forskellige forbedringer, fx betræk, madrasser osv. som tidligere nævnt. Der er afsat midler (langtidsbudget) til forbedringer af variabel karakter, større og mindre, og almindelig prisudvikling. Advokat er sat ned til 50.000 og vi håber det holder, da vi ikke ser uforudsete udgifter på denne post. Skatter og afgifter, der som tidligere nævnt varierer alt efter udgifter.
Generalforsamlingen støtter bestyrelsens forslag om at kontingent fastholdes på 3.400 kr. pr. uge i 2026.
5. Valg af bestyrelse:
Følgende medlemmer genopstiller:
Thomas Keller 2.32, 8.40
Betty Søgaard 5.18, 5.19, 5.20
Jesper Søgaard 5.18, 5.19, 5.20
Ove Bech Holdensen 8.41
Malene Graae 7.46, 7.47
Anne-Marie Thureson Graae 1.18, 2.18, 3.46
Følgende nye medlemmer havde meldt sig som interesserede i at opstille til bestyrelsen:
Anette Grif 8.44
Lang erfaring med foreninger, spejder, andelsforening – overtager gerne kasserer posten.
Camilla Dolberg Schmidt 4.42
Er kommet i Villa Diana med sine forældre, og har nu overtaget, er økonom og forfatter.
Forslag til Suppleanter:
Finn Arvid Olsson 2.45, 7.17, 7.51
Jesper Herbert Nielsen 8.17
Bestyrelsen og suppleanter blev valgt af generalforsamlingen.
Formanden takkede de afgående bestyrelsesmedlemmer:
Ulla Harager, Jens Peder Sørensen, Palle Bjørnsten og Carsten Richter Jensen
5. Valg af revisor:
Statsautoriseret revisor John Mikkelsen fra S. A. Christensen & W. Kjærulf, statsautoriseret revisionsselskab blev genvalgt som foreningens revisor.
6. Behandling af indkomne forslag:
Airfryer og væghængt støvsuger foreslået til lejlighederne. Airfryer tillades imidlertid ikke af brandmyndighederne, samt der vil være pladsmæssige problemer. Støvsuger ses ikke som et behov, der findes nye støvsugere i mellemgangen, man kan låne.
Bestyrelsen ønsker ikke støvsugere eller airfryer, og der er ikke generel stemning for det i salen.
Der ytres ønske om mulighed for bordovn i lejlighederne. Muligheden undersøges, hvis vi får stålborde i køkkenenerne.
Forslag fra salen om skiftedag søndag, men vi kan ikke få vores medarbejdere til at arbejde på deres helligdag, så det umuliggør rengøringen og klargøring.
Forslag om skiftedag fredag, men der har vi heller ikke personale, da medarbejderne har deres almindelige arbejde denne dag.
Generalforsamlingen følger bestyrelsens anbefalinger på disse punkter.
7. Eventuelt:
Der spørges fra salen om vores vedtægter er indrettet til en evt. afstemning, fx ift. overtagelse af underetagen og derved – måske – en større økonomisk udgift for delejerne.
Der spørges fra salen til juraen – kan man blive tvunget til at skulle betale til en overtagelse af underetagen?
Svaret hertil er, at så længe der er ikke flertal for at overtage som det ser ud lige nu, er der ikke noget konkret at tage stilling til pt.
Skal der tages stilling til en ekstra betaling, skal det være et meget beskedent beløb før det er interessant at gøre mere ved det.
Hvis vi snarere kunne udbedre etagen til eget formål, ville flere måske være interesserede. Som det ser ud nu, til det udbudte beløb, har det ikke foreningens interesse.
Udbydes etagen til en symbolsk pris, som bestyrelsen finder attraktiv, vil det blive præsenteret på en ekstraordinær generalforsamling.
Vi afventer nu hvad der sker i sagen og følger udviklingen.
Hvis vi skal overtage, vil det være et krav at vi har økonomi til at kunne overtage det kontant da Club Diana ikke kan optage lån. Der må ligeledes imødeses en større udgift til renovering.
Der spørges fra salen til juraen ift. spørgsmålet: kan Eva Kampmann blive pålagt sit økonomiske ansvar? Svar hertil er, at vi i 10 år har prioriteret vores egne to etager, så det er først nu behovet for samejeaftalen er blevet rigtigt aktuel. Vi har ved tidligere lejlighed fået advokaternes anbefaling om, at det kræver en forhåndsgodkendelse, hvis en med(mod)part skal dele betalingen. Og laves den ikke, kan det være helt umuligt at få penge ind fra den anden part.
Det er muligt at tinglyse et krav, fx om betaling til en renovering, men der er mange udfordringer ved det, både administrativt og økonomisk.
Dirigenten foreslår at bestyrelsen ser på vedtægterne ift. om alle kan pålægges en ekstra udgift i tilfælde af at et flertal ønsker at overtage underetagen.
Dirigenten afrundede og afsluttede mødet kl. 12.30
Referent: Anne-Marie Thureson Graae
