Generalforsamling lørdag den 12. marts 2016

Dagsorden i henhold til vedtægterne:

  1. Bestyrelsens beretning
  2. Forelæggelse af foreningens årsregnskab for 2015
  3. Fastsættelse af kontingent for 2017
  4. Valg af bestyrelse
  5. Valg af revisor
  6. Behandling af indkomne forslag
  7. Eventuelt

Formanden Thomas Keller bød de mange fremmødte velkommen.

Bestyrelsen havde indstillet delejer Flemming Johansen som dirigent og Carsten Richter Jensen som referent, og det blev godkendt af generalforsamlingen. Flemming Johansen konstaterede, at generalforsamlingen var lovlig og rettidigt indkaldt i henhold til vedtægterne.

  1. Bestyrelsens beretning

Formanden Thomas Keller indledte sin beretning med at gennemgå dagsordenen og præsentere bestyrelsen. Konstaterede, at bestyrelsen har været meget aktiv med syv møder i 2015 og har nået temmelig meget.

  • Thomas Keller er formand og står mest for medlemsservice, kontingentadministration og hjemmesiden.
  • Carsten Richter Jensen er kasserer og har ansvar for foreningens sociale medier (Facebook og Twitter).
  • Betty Søgaard både taler og skriver italiensk og kommunikerer med vores samarbejdspartnere i Italien
  • Ulla Harager (og Betty) kontrollerer, at alt er, som det skal være i lejlighederne, og at udstyret er i orden
  • Jens Peder Sørensen er byggesagkyndig og har vurderet tilbud på badeværelserne og følger byggeriet.

Køkkenerne blev opsat før sidste generalforsamling, og de blev rigtig godt modtaget, men bestyrelsen har det seneste år konstateret, at Ikea ikke har haft underlimet vaskene godt nok til bordpladerne, så der er sivet vand ind i pladerne, som så er boblet op. Alle køkkenbordpladerne er berørt og vil blive udskiftet af Ikea på garantien i løbet af foråret. I den forbindelse vil også Ikea-blandingsbatterierne blive skiftet til nogle bedre blandingsbatterier fra Grohe. Det kan konstateres, at de Ikea-blandingsbatterier, der er i dag, ikke holder til den brug, der er i lejlighederne.

Ydermere er visse køkkenlåger blevet ridsede som følge af enkelte stoles skarpe kanter og uheldige placering ved lågerne. Et par af lågerne er udskiftede. Thomas Keller opfordrede til, at man passer på lågerne. Har også udskiftet enkelte stole, så de ikke så let ridser lågerne. Der har desuden været udfordringer med køkkenbelysningen, som er blevet udbedret. Der er til lejlighed 5 og 8 opsat nye køkkenskabe, da de to lejligheder har meget lidt skabsplads.

Den gamle nedslidte swimmingpool blev udskiftet efter sidste generalforsamling, og inden sæsonen startede sidste år. Poolen har nu en mere tidssvarende kvalitet med fliser hen til kanten og bedre vandkvalitetssystem. Der er en bedre isolering, så temperaturen i poolen er højere end tidligere, hvilket betød, at den var åben længere end normalt – helt frem til 1. november. Der er vinterdække hen over poolen om vinteren, hvilket er en klar forbedring.

Første etape af renoveringen af badeværelserne er årets største projekt. Håndværkerne er netop blevet færdige med lejlighederne 5-8, og en delejer har udtrykt sig meget positivt om de nye badeværelser. Der har været udfordringer undervejs. Det har taget dobbelt så lang tid som planlagt, men det har ikke givet gener for delejere. Forsinkelsen skyldtes rørføringen, der har været mere kringlet, end arkitekten havde forudset. Forsinkelsen har været et stort irritationsmoment for bestyrelsen, men de italienske håndværkere har knoklet, men de forhold, de har arbejdet under, har været vanskeligere end forventet. Al rørføring, også ind mod køkkenerne, er blevet udskiftet. Og det var godt, for rørene var dårlige. Lugtgener i visse lejligheder er samtidig forsvundet.

Budgettet er desværre også overskredet. Det er blevet dyrere end i tilbuddet. Dette belaster vores budget mere end beregnet.

Renoveringen har medført et frygteligt svineri. Antonella, der gør rent, har gjort et stort arbejde med at rengøre efter renoveringen.

Badeværelserne er dog blevet gode. De er moderne, elegante og rengøringsvenlige. De skulle gerne se pæne ud de næste 25 år. Derfor har bestyrelsen involveret arkitekten Bruno Agostinelli. Der er etableret en meget kraftig udsugning – også fra toiletterne. Belysningen er baseret på LED-lysbånd, der giver et godt lys. Der er gjort en række byggeerfaringer undervejs, som vil blive til gavn for næste etape (lejlighed 1-4) om et år.

I 2014 blev der foretaget en del udvendig vedligeholdelse, og i 2015 blev indsatsen fortsat. Flere steder er murbelægningen ændret fra en malet belægning til en stenbelægning. Det har den fordel, at den ikke skal males, og desuden kan fugt trænge ud. Fx i ’det sure hjørne’. Der er dog stadig nogle udfordringer ved det sure hjørne, som udbedres i foråret. Desuden er der malet nogle husfacader, så huset står fint i sin helhed. Og slutteligt er der sat anti-skridbelægning på trappen ned til villaen. I 2016 fortsætter indsatsen med mureren Enzo Amici. Han skal foretage en afrensning af den mosbelagte mur under trappen nede ved poolen og give den en behandling, så muren bliver mere modstandsdygtig over for mos. Desuden vil han male den sidste del af husfacaden ud mod søen ved lejlighed 1 og 5, som har været udskudt, da der kræves stillads.

Delejer Leif Brünner spurgte, om der renses ned, inden der males, og om der bruges den rigtige maling og ikke plastikmaling? Thomas Keller svarede, at da foreningen gik over til at bruge Enzo Amici i 2014, blev de rigtige metoder og den rigtige maling anvendt. Alt, hvad han har lavet, ser rigtig godt ud, og Thomas Keller forventede, at det kan holde i ti år, og at der ikke opstår de samme problemer som tidligere.

Bestyrelsen har et ønske om at lave en bedre afskærmning til restauranten. Der er meget åbent til bordet ved ’det sure hjørne’ og til terrassen ved lejlighed 1, og da der ikke må ryges på italienske restauranter, har nogle restaurationsgæster benyttet det sure hjørne og lejlighed 1s terrasse som rygeområde. Skilte med ’Adgang forbudt’ og ’Privat område’ er åbenbart ikke nok til at holde restaurantens gæster ude. Bestyrelsen vil i samarbejde med arkitekten Bruno Agostinelli lave en afskærmning, der pænt viser, at der er tale om et andet område end restauranten med henblik på at undgå rygende restaurationsgæster.

En delejer spurgte, om lås ind mod lejlighed 1 kunne være en mulighed, og det bekræftede Thomas Keller. Bestyrelsen vil overveje flere muligheder. Det bemærkedes i øvrigt fra delejerne, at postvæsnet skal kunne komme til postkassen.

Der er kommet ny vicevært- og rengøringsaftale. Den aftale, der har været med Raniero, er reduceret. Thomas Keller fortalte, at samarbejde med Raniero i mange år har været besværligt. Der er grænser for, hvor længe bestyrelsen har ønsket at stå model til det besværlige samarbejde, som er blevet forværret de seneste to år. Der var ingen proaktivitet fra Raniero. Når man har en pænt betalt vicevært, er det ikke i orden, at der fx kun skiftes pærer, når nogen beder om det. Eller, at der kun fejes, når nogen siger, at der trænger. Det er umuligt for en bestyrelse at sidde 2.000 km væk og detailstyre Villa Diana. Der er derfor behov for en vicevært, der kan løse opgaven, og som påtager sig ansvaret. Foreningen har derudover faktuelt haft et stort svind i lejlighederne. Der er forsvundet syv stegepander, og Raniero mener, at det er delejerne, der har taget dem med hjem. Ydermere er de af bestyrelsen indkøbte LED-pærer forsvundet. Dem har delejerne også taget hjem, mener Raniero. Foreningen har endvidere betalt for rengøring af lejligheder, der ikke blev gjort rene. Vi har været til grin. Og samarbejdet gik kun i den forkerte retning. Det var ikke holdbart længere. Det var efterhånden Ulla og Betty, der løste mange af de opgaver, som Raniero skulle løse. Fx kontakten til rengøringen. Dråben var postkassen, der ikke har været tømt i fire år. Betty og Ulla tømte den i januar. Der lå breve fra delejere, rykkerbreve og anbefalede breve. Det var Ranieros opgave at tømme postkassen. Fremadrettet skal Raniero kun holde udendørs arealer rene, vande og sørge for blomster og oprense poolen for blade.

Bestyrelsen har haft et godt samarbejde med rengøringshjælpen Antonella Piazza. Hun er proaktiv og organiserer arbejdet godt. Bestyrelsen har derfor indgået en rengøringsaftale direkte med hende.

Carlo De Luca har de senere år lavet meget af det, som Raniero fik betaling for – fx at holde øje med lejlighederne og foretage småudskiftninger. Bestyrelsen har derfor indgået en viceværtaftale direkte med ham.

Derudover har vi et regelmæssigt samarbejde med blikkenslageren David Cocchi om fx vandvarmerne.

En delejer bemærker, at der ofte fra restauranten kommer rygere ud til poolområdet. Døren bør være låst mellem restaurant og pool. Betty Søgaard svarede, at døren skal være låst. Thomas Keller opfordrede til, at delejere bemærker over for rygere fra restauranten, at poolområdet og Villa Diana er privat område.

Thomas Keller fortalte videre, at Raniero ikke længere har nøgler til lejlighederne. Alle låse er udskiftet, og koden til nøgleskabet er skiftet og meldt ud i NemiNyt 24, og hverken kode eller nøgler må gives til Raniero eller hans personale. Senest har bestyrelsen sat en hængelås på brændeskuret, og nøglen hertil kan fremover hentes i nøgleskabet.

Da Raniero ikke længere har den store aftale, vil han ikke længere give 10 pct. rabat til delejerne i restauranten.

Leif Brünner foreslog, at poolområdet er glasfrit for at undgå glasskår. Thomas Keller erklærede sig helt enig og tilføjede, at lejlighedernes håndklæder ikke må tages med ned til poolen, da solcreme kan være meget svært at få af.

Delejer Niels Peter Jensen spurgte, hvad man gør, hvis der ingen nøgle er i nøgleskabet. Thomas Keller svarede, at man altid skal huske at placere nøglen i nøgleskabet, når man forlader Villa Diana, samt at låse nøgleskabet ved at dreje vrideren. Antonella tjekker, at nøglen er der. Hvis nøglen alligevel ikke er der, skal man kontakte Ulla eller Betty, der hurtigt vil kunne få fat på Antonella eller Carlo, der har reservenøgler og kan være på stedet inden for ½-2 timer. Antonella og Carlo taler ikke andet end italiensk. Bettys telefonnummer står på nøgleskabet (se desuden bagest i dette referat).

Thomas Keller fortsatte med at oplyse, at der løbende udskiftes stole, liggestole og parasoller efter behov. Der gennemgås og optælles hvert år. Som noget nyt indkøbes i løbet af foråret hjul til parasollerne på den nederste etage, så de er lettere at flytte.

En delejer oplyste, at det er sket, at bord og stole på terrassen foran lejlighed 5 forsvinder og foreslog, at der sættes en lås eller kæde på. Thomas Keller noterede bemærkningen. Betty Søgaard oplyste, at der nu er et bord og tre stole på 5’erens terrasse. Der skulle i øvrigt være rigeligt med havemøbler alle steder.

Delejere foreslog, at der tilvejebringes to liggestole pr. lejlighed. Bestyrelsen noterede ønsket.

Thomas Keller oplyste, at bestyrelsen vil se på udskiftning af inventar, når der kommer lidt mere luft i budgettet. I 2016 er budgettet presset som følge af badeværelsesrenoveringen. Men senge, møbler, mv. trænger til lidt opmærksomhed. Forhåbentlig fra 2017.

Thomas Keller bemærkede, at bestyrelsen har en åben Club Diana-Facebookside (https://www.facebook.com/Club-Diana-358810924293068). Man kan godt gå ind på den, selv om man ikke er på Facebook. Fx via hjemmesiden www.villadiana.dk. Hvis man er på Facebook, kan man trykke ”Like” og automatisk få de oplysninger og nyheder, som der kommer der. Derudover er der en Villa Diana-Facebookside, som er en lukket gruppe, hvor delejere selv kan skrive. Denne side kræver, at man har en Facebookprofil.

Derudover har den nye hjemmeside fået øget trafik. Både den nye hjemmeside og Facebook-engagementet er for at skabe opmærksomhed om foreningen til gavn for de, der gerne vil udleje og sælge. Det seneste år har der været 20-25 ejerskifter. Land & Leisure har også nogle initiativer på vej for et øget salg af deres lejligheder.

Thomas Keller omtalte Retake Nemi, som er et lokalt frivilligt initiativ med henblik på at gøre stien ned til søen og andre stier uden for porten mere til gængelige. Der findes en Facebookside om Retake Nemi. Endvidere nævnte Thomas Keller, at Conad i Genzano på vejen op mod Nemi er lukket. Der er et andet og større Conad i Genzano på vejen mod Lanuvio. Og derudover er der det store Coop-supermarked i Genzano.

Thomas Keller oplyste, at hjemmesiden www.rom-guide.dk rummer værdifuld information om området. Delejer Preben Bigum supplerede med, at hjemmesiden www.lazio.dk omfatter hele området omkring Rom og er en god hjemmeside.

En delejer spurgte, om der er sket forandringer i brudfladen mod restauranten og sameje-overenskomsten med Ulla Kampmann. Thomas Keller svarede, at for et par år siden blev det behandlet på et par generalforsamlinger. Bestyrelsen fik ikke noget ud af at hævde foreningens ret over for Ulla Kampmann om fælles dækning af vedligeholdelsesomkostninger trods en stor indsats, der involverede oversættere og advokater. Bestyrelsen har derfor indrettet sin indsats og brugen af foreningens penge mod det, der kommer foreningen til gode og ikke restauranten. Derfor er der fx ikke gjort noget ved terrasserne på nederste etage. De fungerer for foreningen, og hvis det drypper ned i restauranten, er det ikke foreningens problem. Det kan ganske vist ikke deles skarpt op – der er fx en fælles trappe, og den har foreningen gjort noget ved på egen hånd uden restaurantens deltagelse, selv om det også kommer restauranten til gode. Ulla Kampmann er på plejehjem, og hendes datter er hendes værge. Bestyrelsen gør det, der er bedst for huset og foreningen. Der sker ikke vedligeholdelse af restauranten. Raniero er formentlig i samme situation med Ulla Kampmann, som Club Diana – han er jo forpagter og får ikke penge til vedligeholdelse af restauranten.

En delejer spurgte, om huset kan skvatte sammen, hvilket Thomas Keller afviste. Det samlede hus er i fin stand, og bestyrelsen beser løbende fundamentet og de bærende dele.

Delejer Bo Andersen spurgte til forholdet til Marlene Sommer, hvortil Thomas Keller svarede, at der ikke er nogen formel forbindelse. Men hun bistår stadig foreningen, og der er en god dialog. Hun styrer mureren bl.a.

Dirigenten spurgte efter yderligere bemærkninger til beretningen, og delejerne mente, at bestyrelsen havde udført et godt arbejde. Herefter erklærede dirigenten beretningen for godkendt.

  1. Forelæggelse af foreningens årsregnskab for 2015

Kassereren Carsten Richter Jensen gennemgik det udsendte regnskab for 2015. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet. En stor del af omkostningerne har bestyrelsen ikke indflydelse på, som den daglige drift og de administrative omkostninger. Der, hvor bestyrelsen kan gøre en forskel for det økonomiske resultat, er på serviceaftaler, indkøb og de vedligeholdelsesprojekter, som sættes i værk. Reparation og vedligeholdelse er de store omkostninger i 2015. Swimmingpoolen, facaderenoveringen og køkkenerne har været store udgifter, og badeværelserne er en stor udgift fordelt på de tre år 2015, 2016 og 2017, hvor 2016 har langt de fleste omkostninger til badeværelserne. Trods de mange aktiviteter i 2015 kommer foreningen ud med et overskud på 32.000 kr.

Dirigenten konstaterede, at der ikke var bemærkninger til regnskabet og erklærede regnskabet for godkendt.

  1. Fastsættelse af kontingent for 2017

Bestyrelsen stiller forslag om uændret kontingent, dvs. 2.700 kr. pr. lejlighedsuge

Carsten Richter Jensen gennemgik budgettet. Den daglige drift og administrationsomkostningerne er budgetteret ud fra de vilkår, vi kender til. I 2017 har vi ligesom i 2016 valgt ikke at budgettere med en foredragsholder til generalforsamlingen for at reducere foreningens udgifter, da det er en presset økonomi frem til og med 2017 som følge af badeværelsesrenoveringen. De nye reducerede serviceaftaler giver foreningen lidt økonomisk råderum i 2016 og 2017. Der er desuden budgetteret med flere anskaffelser i 2017 – fx udskiftning af senge. Den udvendige vedligeholdelse i 2016 er lav, da vi bruger halvdelen af foreningens penge alene på badeværelserne i 2016. Indtægter og udgifter i 2016 vurderes umiddelbart at komme til at balancere. Det ser lidt bedre ud i 2017, hvor der forventes et mindre overskud.

 

Delejer Lise Jeremiasson spurgte til posterne ’Administration DK’, ’Administration Italien’ og ’Rejser’, som alle stiger. Carsten Richter Jensen svarede, at rejseomkostningerne stiger en smule som følge af behov for at kunne føre tilsyn med badeværelsesrenoveringsprojektet. Thomas Keller bemærkede supplerende, at med den øgede rejseaktivitet er der nogle øgede rejseomkostninger, som dækkes for bestyrelsesmedlemmerne, når de arbejder for foreningen. Carsten Richter Jensen svarede om den italienske administration, at den har været lav i 2015, hvorfor stigningen fra 2015 til 2016 og 2017 er et udtryk for at bringe niveauet tilbage på normalniveauet.

Delejer Knud Boesen ønskede, at budgettet blev udsendt til delejerne. Carsten Richter Jensen svarede, at det udsendes med referatet.

Delejer Klaus Kamby spurgte, om de 32.000 kr. i overskud for 2015 kunne indgå i det efterfølgende års regnskab. Carsten Richter Jensen svarede, at det ikke vil indgå i regnskabet, der starter ved nul ved årets start, men beløbet vil være en del af den mængde penge, foreningen har til rådighed i 2016. På samme måde, som foreningen igennem årene har oparbejdet en positiv saldo på bankkontiene som en slags egenkapital. De 32.000 kr. bliver sat ind på foreningens danske bankkonto. Dirigenten tilføjede, at de 32.000 kr. er anført i regnskabets side syv som en forøgelse af egenkapitalen.

Delejer Ulla Sørensen anbefalede, at foreningen altid har en buffer stående til uforudsete udgifter fx i forbindelse til udbedring af revner i huset efter jordskælv, eller ødelæggelse af pumpehuset, som er truet af jordskred fra vejen.

Dirigenten konstaterede, at der ikke var flere bemærkninger eller spørgsmål til budgettet, som var forudsætningen for bestyrelsens forslag om uændret kontingent for 2017. Da der heller ikke var bemærkninger eller spørgsmål til kontingentforslaget, blev forslaget om uændret kontingent for 2017 vedtaget.

  1. Valg af bestyrelse

Bestyrelsen stiller forslag om genvalg af Thomas Keller Keller (231, 232, 535), Betty Søgaard (518, 519, 520), Ulla Harager (406, 407, 427, 428, 329), Carsten Richter Jensen Richter Jensen (229, 230, 330) og Jens Peder Sørensen (116).

Bestyrelsens forslag om genvalg af den siddende bestyrelse blev vedtaget.

  1. Valg af revisor

Der foreslås genvalg af statsautoriseret revisor John Mikkelsen fra S.A. Christensen & W. Kjærulff, Statsautoriseret Revisionsselskab.

Bestyrelsens forslag om genvalg af revisor blev vedtaget.

  1. Behandling sf indkomne forslag

Der var ingen indkomne forslag.

  1. Evt.

Delejer Claus Hansen syntes, at budgettet så fint ud, men han så gerne, at bestyrelsen så mere fremad. Skal vi fortsat have samme kontingentniveau i 2018 og 2019? Kunne man evt. sætte ydelsen lidt ned? Dette kunne måske øge salget af lejligheder. Eller har bestyrelsen en overordnet plan for, hvad pengene skal bruges til. Claus Hansen foreslog i givet fald, at en sådan mere langsigtet plan gøres offentlig tilgængelig. Thomas Keller svarede, at synspunktet tages til efterretning og vil blive drøftet i bestyrelsen. Det er bestyrelsens holdning, at kontingentet som udgangspunkt ikke skal stige. En eventuel kontingentnedsættelse vil ikke komme på tale de næste par år. Der er fx også vinduer og skodder, der skal forbedres, når der er luft i økonomien.

Delejer Ulla Juhl udtrykte stor tilfredshed med den nuværende bestyrelse.

En delejer ønskede, at bestyrelsen genovervejer at ændre skiftedag fra lørdag til søndag, da flybilletter ifølge delejeren er billigere om søndagen. Thomas Keller svarede, at bestyrelsen har drøftet det og valgt ikke at prioritere en sådan ændring. Bestyrelsen vil gerne overveje det igen, men der er formentlig både fordele og ulemper ved det.

Herefter erklærede dirigenten generalforsamlingen for afsluttet.

 

BACK