REFERAT AF GENERALFORSAMLING I DELEJERFORENINGEN CLUB DIANA AFHOLDT LØRDAG DEN 16. MARTS 2019

Dagsorden i henhold til vedtægterne:

  1. Bestyrelsens beretning
  2. Forelæggelse af foreningens årsregnskab til godkendelse samt til beslutning om anvendelse af
    overskud eller dækning af underskud.
  3. Fastsættelse af kontingent
  4. Valg af bestyrelse
  5. Valg af revisor
  6. Behandling af indkomne forslag
  7. Eventuelt

Formanden Thomas Keller bød de mange fremmødte velkommen.

Bestyrelsen havde udpeget delejer Flemming Johansen som dirigent og Carsten Richter Jensen som referent.

Flemming Johansen konstaterede, at generalforsamlingen var rettidigt indkaldt i henhold til vedtægterne og dermed var beslutningsdygtig. Dagsordenen var i henhold til vedtægterne. Der var udsendt regnskab rettidigt, og et korrigeret regnskab blev udsendt senere. Forslag, der ønskedes behandlet på generalforsamlingen, var i forhold til vedtægterne udsendt rettidigt.

Flemming Johansen orienterede kort om reglerne for ændringsforslag til vedtægterne, idet der var sådanne forslag. Ændringsforslag kræver, at mindst en tredjedel af delejerne er til stede. Der er 376 delejeruger i alt, og der var 145 delejeruger tilstede. Generalforsamlingen kunne derfor behandle og træffe beslutning om forslagene.

1. Bestyrelsens beretning

Formanden Thomas Keller afgav sin beretning og præsenterede indledningsvist bestyrelsen. Bestyrelsen bestod af:

  • Thomas Keller, formand
  • Betty Søgaard
  • Ulla Harager
  • Jens Peder Sørensen
  • Carsten Richter Jensen, kasserer
  • Suppleant: Flemming Johansen
Vedligeholdelse og stort og småt

I modsætning til de seneste år var der ikke i 2018 store projekter. Til gengæld var der en del udfordringer, der skyldtes vejret. 2018 var usædvanligt fugtigt i Nemi, og det betød, at der blev lavet mere udvendig vedligeholdelse og flere småreparationer, end forventet.  

Økonomien har de seneste år været presset af de store projekter, og den var også presset i 2018. Der var derfor ikke penge til at udskifte inventar som fx senge. Bestyrelsen regnede med, at der bliver plads til indkøb af inventar de kommende år.

Omkring årsskiftet 2017-2018 blev hoveddøre, vinduer og skodder udskiftet i de yderste lejligheder. De sidste blev udskiftet omkring årsskiftet 2018-2019. Det blev nævnt, at de er meget tætte, så det kan give udfordringer, når man tænder op i pejsen. Der er ikke nok træk. Man skal derfor åbne vinduet lidt.

Desuden er pejsenes skorstene blevet vedligeholdt indvendig.

Indvendige døre, vægge og radiatorer er blevet malet, og i lejlighed 5 er der blevet sat filt op for at styrke væggen. De udvendige vægge er også blevet repareret og malet, hvor det var nødvendigt.

Alt i alt fremstår huset i fin stand.

Det blev opdaget i efteråret, at der som følge af regnvejr var sivet vand ned under poolen. Vi blev derfor anbefalet at støbe et gulv under poolen, og det er så blevet til et egentligt rum under poolen til opbevaring af poolmøbler, parasoller, mv. Der kommer også ny dug i poolen og nyt skridsikkert gulv ved bruseren med bedre hældning. Vi har også forbedret rensningen af poolvandet, der har været udfordret af varme somre og megen solcreme. Der er bl.a. kommet en ny renserobot. Der er lavet ny rørføring og ledningsføring ved poolen, så rør og ledninger er mere robuste ved regn.

Udvendige elektriske installationer er blevet renoveret.

Der har været problemer med mus, der havde gnavet ledninger over ved brændeskuret. Det betød, at strømmen gik. Det er blevet repareret. Strømmen gik også i restauranten, men restauranten ville ikke være med til at betale for reparationen. Restauranten har separat strømforsyning og -målere.

Kommende projekter:

  • Vi skal til at se på de elektriske installationer indendørs, der er af ældre dato.
  • Sorte rækværk udendørs skal slibes ned og males.
  • Nyanskaffelser står også for døren. Herunder senge og sovesofaer.
  • Bedre wifi-dækning laves den kommende uge. Internet i soveværelserne bliver hurtigere og bedre. Samme kode benyttes.
  • Etageadskillelsen mellem Villa Diana og restauranten: Der er indsivning af vand i etageadskillelsen til restauranten. Det er ikke til synderlig stor gene for Villa Diana, men restauranten er ikke så begejstret. Vi er ikke afvisende for at deltage i udbedringen, men vi har en naboaftale, der lægger fast, at restauranten skal finansiere en tredjedel af fælles bygningsarealer, og Club Diana to tredjedele. Det er ikke en aftale, som restauranten har efterlevet de sidste mange år, så derfor er vi tilbageholdende med at sætte projektet i gang, før der er garanti for, at restauranten betaler sin tredjedel, fx ved at deponere pengene.
Driften af Villa Diana

Personalet på stedet introduceres:

  • Antonella står for rengøringen. Hun har 45 minutter til rengøring til hver lejlighed om lørdagen. Det kan hun godt nå, hvis lejligheden afleveres i den rigtige stand. Hun står også for vedligeholdelsen af poolen.
  • Carlo er altmuligmand. Har stået for udskiftning af vinduer og døre og hjælper med reparationer og indkøb af større ting.
  • David er VVS-uddannet. Vi har en fast aftale med ham, og han laver forebyggende arbejde, bl.a. i forhold til kloakken. Han har fået sat alarm på kloakken, så han kan rykke ud, hvis der er problemer. David har også hjulpet med forsikringssager i forbindelse med skader forårsaget af det fugtige vejr.
  • Angjelin er vores havemand og holder blomster og haven.

Det er bestyrelsens opfattelse, at rengøringen aldrig har været bedre end for øjeblikket. Og hvis der er problemer på stedet, bliver de løst.

Poolen og vandkvaliteten er forbedret.

Udendørsarealer er også blevet pænere og uden løse visne blade.

På problemsiden har vi kloakken, der ind imellem stopper til. David afhjælper problemerne med møje og besvær ved at fjerne det, som stopper kloakken til. Det, som David finder, er bleer, vådservietter og håndklæder. Der er usikkerhed om, hvor det kommer fra, da vi deler kloakken med restauranten. Men det er nogle af vores håndklæder, som havner i kloakken. Og det må man ikke smide i toilettet! Det koster penge at rense kloakken, og det er kun foreningen, der betaler.

Bestyrelsen har måttet indføre badetid for poolen. Det er nødvendigt, da vi har en robot, der skal rense poolen og sikre vandkvaliteten. Poolen er derfor åben for badning kl. 7-19. Man må gerne opholde sig ved poolen, men ikke bade i den uden for dette tidsrum.

Vi har købt lysegrå håndklæder til brug ved poolen. De håndklæder skulle kunne klare solcreme bedre end de hvide. Brug gerne solcreme, men vent lidt med at lægge sig på håndklædet til solcremen er trængt ind i huden.

Der er en del lejligheder, der bliver udlejet. Det betyder, at der kommer lejere til Nemi, der ikke har været der før, og som måske ikke føler samme ansvar for huset, som delejerne, og som måske heller ikke har fået information om, hvordan stedet fungerer. Der er eksempler på, at nogle gæster ankommer uden for almindelige ankomsttider og ikke forlader lejlighederne til tiden ved afrejse. Har man brug for at komme før tid, anbefaler vi bed & breakfast inde i byen.

Desuden sker det, at lejlighederne ikke efterlades i ordentlig stand. Man skal huske at bære affald op, tage linned af og lægge det sammen i en bunke i gangen med retten ud af.

Som delejer skal man huske at give en grundig instruktion om ankomst- og afgangstider og om oprydning til sine lejere. Herunder, at der er et nøgleskab med kode, der udskiftes hvert år i december. Delejere kan finde koden i NemiNyt fra december. Koden må man fortælle til lejere, men ikke til andre.

Bestyrelsen bad om, at man passer på, hvordan man håndterer espressokanderne. Sæt dem ikke på køkkenbordene, hvis de er varme. Bordene får et kedeligt mærke, der ikke kan fjernes. Der er metalriste til varme ting i køkkenerne.

Betty får mange henvendelser om stort og småt på alle tidspunkter af døgnet. Vi bliver nødt til at gentage, at bestyrelsen ikke er et rejsebureau, hvor man kan få 24/7-support. Vi er en ulønnet bestyrelse. Betty skal derfor ikke svare på, hvornår restauranten har åben. For eksempel.

Thomas Keller opfordrede til, at man søger information på foreningens hjemmeside. Meget af det, man kan finde på at spørge om, kan man finde svar på på hjemmesiden. Og vi har to Facebook-sider med ca. 400 følgere. Den ene er primært delejernes, den anden mest bestyrelsens.

En delejer spurgte, om der kan laves en mappe/manual til fx lejere, der kan ligge på hjemmesiden til udskrift. Thomas Keller svarede, at det vil bestyrelsen se på, og at der allerede findes et udkast.

Delejeren mente også, at to Facebooksider er for mange og foreslog, at de bliver slået sammen. Thomas Keller svarede, at bestyrelsen vil overveje det.

En delejer spurgte, hvor mange lejlighedsuger der var blevet solgt det seneste år. Thomas Keller mente, at det var mellem 10-20 lejlighedsuger.

Nabosagen med restauranten

Thomas Keller forklarede om nabostriden med restauranten, der har udviklet sig til en kompliceret sag.

Den er startet med, at foreningen i mange år har følt sig generet af trafikken fra restauranten ud på vores område, fx hen over poolområdet, når de har lånt vores vandslange, har hentet krydderurter eller luftet hunde i haven. Vi har i mange år bedt restauranten stoppe adgangen ind på vores område og bedt dem respektere, at det er to forskellige matrikler. Restauranten har selv en udgang til haven. Vi satte derfor – efter behørig varsling – en blomsterkumme op foran døren til poolen i efteråret 2017 for at besværliggøre adgangen til poolområdet for restauranten. Restauranten lagde derefter sag an mod os, og vi blev stævnet via den italienske e-boks. Vi vidste ikke, at vi havde sådan en. Der blev derfor holdt retsmøde uden vores tilstedeværelse, og vi blev dømt til at betale omkring 8.000 € og flytte kummen. Vi fandt ved et tilfælde ud af det, efter at ankefristen var overskredet. Så vi kunne ikke anke, men vi kunne klage over størrelsen på bøden. Det gjorde vi og undlod at betale de 8.000 €, men restaurantens advokat fik gjort udlæg i vores bankkonto i Italien, som blev spærret, for derved at holde på pengene. Der var derfor behov for, at vi fik engageret en advokat, Sandra Moll, som er en italiensk advokat i København, som i samarbejde med en advokat i Italien har hjulpet os. Med advokaternes bistand har vi fået reduceret bøden på 8.000 € til 4.500 € og fået genåbnet vores bankkonto.

Den situation har bestyrelsen ikke kunnet leve med. Vi har derfor anlagt ny sag for at hævde vores ret til at beskytte vores ejendomsret. Derfor er der en sag, der pågår, hvor vi ønsker at få slået fast, at restauranten ikke har vundet hævd til at gå rundt på vores område. Den sag har været i gang i et års tid. Der var retsmøde i januar i Velletri, hvor vi var tilstede, og hvor det blev fremført, at der var klare aftaler mellem Club Diana og restauranten om, at brugen af døren mellem restauranten og poolen ikke måtte bruges til almindelig gennemgang og skal være aflåst, og at det ikke var en nødudgang. Der var kommet ny dommer på sagen, som virkede fornuftig. Hun besluttede, at der skal laves et syn og skøn. I maj udpeges derfor en syns- og skønsmand, der skal undersøge sagen. Processen kan dog risikere at trække ud, hvis parterne ikke er enige om syns- og skønsmanden. Vi regner med, at der i slutningen af året ligger en rapport, der fastslår ejendomsretten. Der kan så komme indsigelser til rapporten, så det kan trække yderligere ud. Vi forventer, at der først ligger en afgørelse om et års tid.

Det har nogle omkostninger at føre sagen, men bestyrelsen er enige om, at sagen er principiel, og at den bør føres til ende.

Der kan dertil komme sager i fremtiden. Der er fx et problem med gennemsivning af vand til restauranten, som har med etageadskillelsen at gøre. Modparten har truet os med at lægge sag an om det. Vi har tilkendegivet, at vi er indstillede på at få etageadskillelsen repareret, hvis vi kan være sikre på, at restauranten betaler sin tredjedel.

På spørgsmål fra en delejer forklarede Thomas Keller, at det stadig er Ulla Kampmann, der ejer restauranten. Raniero forpagter den, og han betaler forpagtningsafgift til Ulla Kampmanns datter, Eva Kampmann. Vi har fået bekræftet, at Raniero har ret til at anlægge sag mod os, selv om han ikke ejer restauranten.

Thomas Keller fortalte, at vi har opdaget, at Raniero igen er gået ind på vores grund, har fældet to af vores træer og stjålet dem som brænde. Det giver kæmpe røgproblemer til gene for delejerne dernede. Vi har skrevet til hans advokat og modtaget det svar, at hans advokat mener, at der er en fast aftale om, at han skal beskære vores træer. Vi har bedt hans advokat om at fremsende den påståede aftale.

En delejer spurgte, om der er noget, man skal være opmærksom på i forhold til restauranten, hvortil Thomas Keller svarede, at hvis man ser restaurantgæster eller andre, der bruger vores arealer til rygning, ophold eller på anden vis overtræder ejendomsretten, så tag billeder af det og send til bestyrelsen. Så vil bestyrelsen lade det gå videre til advokaten. Påtal det gerne i situationen – fx restaurantgæster, der ryger på vores område, er gået ind på privat område.

En delejer spurgte, om den aftale, hvoraf det fremgår, at restauranten skal betale en tredjedel og foreningen to tredjedele, er gyldig og underskrevet af parterne. Thomas Keller svarede, at det er en gammel aftale, som er underskrevet i 1990 af Ulla Kampmann. Flemming Johansen svarede supplerende, at det er den grundlæggende aftale, der blev indgået ved etableringen. Delejeren bemærkede, at en tidligere bestyrelse under Peter Navntoft lagde sag an mod Ulla Kampmann, da hun ikke ville betale sin andel. Og den sag faldt til jorden. Der er ingen, der retter sig efter aftalen ud over os. Thomas Keller gav delejeren ret og forklarede, at det også er derfor, der ikke er lavet vedligehold af fælles arealer i en periode. Bestyrelsen ønsker, at restauranten deponerer penge svarende til en tredjedel af omkostningerne. Og ellers må restauranten leve med indtrængende vand. Ulla Harager præciserede, at bestyrelsen under Peter Navntoft drøftede sagen, men der blev ikke anlagt nogen sag.

En anden delejer ville vide, om bestyrelsen har talt med restaurantens reelle ejer, som har en forpligtelse i henhold til den omtalte aftale fra 1990, og om man har overvejet at rejse en sag i Danmark. Thomas Keller svarede, at der tidligere har været forsøgt at tage kontakt til Ulla Kampmanns værge, og det lykkedes ikke. Flemming Johansen svarede, at vi godt kan rejse en sag i Danmark, men den vil ikke blive anerkendt i Italien, fordi den reelle ejer dernede er det italienske kommanditselskab Villa Diana s.a.s.

En delejer roste bestyrelsen for at have fået halveret dommen om kummen. Hun spurgte videre, om man kunne forestille sig, at den første dom kunne blive omgjort, hvortil Thomas Keller svarede, at det tror vi ikke, men vi håber at få godtgjort vores omkostninger.

En delejer kvitterede for bestyrelsens fine arbejde og fortsatte med at konstatere, at nabostridigheder er ubehagelige. Delejerne har igennem årene sat pris på, at der var en restaurant i bygningen, og i en periode var der nærmest en symbiose mellem restaurant og forening. Delejeren håbede, at man kan komme frem til en mægling, når sagen er overstået. For sagen skaber en dårlig stemning. Den smitter også af på opslag på Facebook, der opfordrer til det ene og det andet. Thomas Keller var meget enig. Han fortalte, at bestyrelsen to gange under selve sagen blev indkaldt til forligsmøder. Ved begge de forsøg på at mægle udeblev modparten og hans advokat.

En anden delejer ville gerne vide, hvordan vi sikrer, at vi ikke igen overser beskeder i den italienske eboks. Thomas Keller svarede, at det ikke kommer til at ske igen. Vi har nu styr på den italienske eboks.

En delejer mente, at vi skal række en hånd frem og lade restauranten bruge vores vandslange, så det bliver rart at komme derned igen.

En delejer spurgte, om vi har nogle lokale myndigheder på vores side. Thomas Keller svarede, at vi har meget stor opbakning fra de lokale og for vores sag.

En delejer opfordrede bestyrelsen til at stå fast. Restauranten kan køre om hjørner med os, hvis vi ikke står fast. Han spurgte videre, om vores advokater matcher modpartens advokat? Thomas Keller svarede, at vores advokater bestemt virker kompetente og kan give det fornødne modspil.

Komplementarskifte

Thomas Keller fortalte, at advokaten også har været os behjælpelig med komplementarskiftet i foreningens italienske selskab Villa Diana s.a.s. Italiensk ret anerkender ikke andelsselskaber. Vores forening er derfor oprettet som et kommanditselskab i Italien. Ifølge italiensk lov skal en konstruktion som vores derfor have en komplementar. Det er komplementaren, der har det juridiske ansvar over for de italienske myndigheder. Erik Ringvad har været komplementar i en årrække, men ønsker nu at træde ud af den funktion. Thomas Keller takkede ham for indsatsen. Der er en ny komplementar på vej.

Diverse

Thomas Keller fortsatte sin beretning med at konstatere, at der er mange lejlighedsuger til salg. Både af foreningens og af delejeres. Efterspørgslen er desværre relativt begrænset. Vi modtog for to år siden 10 uger fra Land & Leisure. To af de uger er blevet solgt. Bestyrelsen ønsker at gøre en større indsats de kommende år for at gøre stedet mere kendt blandt Italiens-interesserede med det formål at få flere uger solgt. Indsatsen vil være til gavn for alle.

Man kan overtage en af de lejlighedsuger, som Club Diana har til salg, på favorable vilkår. En uge koster 1 kr. og med kontingentfrihed i det år, man overtager den og det efterfølgende år. Lejlighedsugerne er 50, 51 og 52, og man kan godt have godt vejr i de uger.

En delejer bemærkede, at Villa Diana ligger 20 minutters kørsel fra gode golfbaner og opfordrede til, at man annoncerer i golfblade. En anden delejer oplyste, at Topas Rejser laver cykelture i vores område[1], og foreslog, at det blev udnyttet på en eller anden måde. Thomas Keller nævnte, at vi kan annoncere i blade, fx i et italiensk magasin i Danmark, Il Ponte[2], og der kan også være øget grad af annoncering på Facebook, der er ret effektiv til at ramme interesserede. Der vil derfor komme en post på næste års budget på 20-30.000 kr. hertil.

Thomas Keller kunne i øvrigt oplyse, at belægningen er meget høj. Den er endda steget i november og december. Det er positivt, at lejlighederne benyttes så meget, og at man har fået øje for, at stedet også er dejligt uden for sommermånederne.

En delejer bemærkede, at stedets wifi er godt nok til distancearbejde – så det kan stedet også bruges til.

En delejer nævnte, at de er generet af røg og støj fra restauranten, og ønskede at vide, hvor langt man er med krav om at lovliggøre dens installationer. Thomas Keller svarede, at bestyrelsen er opmærksomme på det. Vi har anmodet om, at skorstenen fra pizzaovnen lovliggøres, men der er ikke sket noget endnu.

En delejer roste bestyrelsen for et formidabelt stykke arbejde.

En delejer ønskede ved nyanskaffelser af møbler, at der bliver set på det oprindelige salgsmateriale fra 80’erne, hvor man satsede på at have smukt, enkelt, italiensk og dansk design. Lejlighederne er ikke store, så gerne lette møbler.  Desuden: Hvis der er eksemplarer af jubilæumsskriftet tilbage, foreslog delejeren, at der bliver suppleret op i lejlighederne – de er forsvundet fra lejlighederne. Thomas Keller kunne oplyse, at bestyrelsen desværre ikke har et restoplag. Desuden svarede han, at bestyrelsen er opmærksom på, at møblementet så vidt muligt skal leve op til det oprindelige prospekt.

Beretningen blev godkendt.

2. Forelæggelse af regnskab for 2018

Carsten Richter Jensen gennemgik regnskabet og konstaterede, at revisor finder, at regnskabet giver et retvisende billede og ikke har givet anledning til forbehold.

Regnskabet viste, at vi har brugt flere penge, end vi har fået ind. Vi har fået ca. 1 mio. kr. ind i kontingenter, men har haft udgifter for 1.1 mio. kr. Det giver et negativt resultat på 99.249 kr.

Årsagen til merforbruget er advokatomkostningerne, som er blevet meget højere, end forventet.

Carsten Richter Jensen forklarede desuden, at merforbruget på skatter og afgifter ikke kan forklares. Vi betaler de regninger, vi får, men hvorfor de svinger fra år til år, er vi ikke klar over.

Han forklarede desuden, at forskellen på vandudgiften i 2017 og 2018 skyldes, at vi i 2017 noget overraskende fik 40.000 kr. tilbagebetalt. Selve vandforbruget i 2017 og 2018 har været stabilt.

De udgifter, vi selv har mulighed for at påvirke, er bl.a. rengøring og linnedvask, hvor udgiften er øget betragteligt i forhold til 2017. Det skyldes, at Antonella har fået tildelt flere opgaver, bl.a. vedligehold af poolen, og fik en højere grundbetaling for 2018. Viceværtposten er også øget betragteligt, hvilket skyldes en bogføringsfejl. Visse anskaffelser er således fejlagtigt posteret under posten til vicevært.

Den udvendige vedligeholdelse blev også dyrere end 2017, og det skyldes kloakudfordringerne og reparationer efter det meget fugtige vejr. Den indvendige vedligeholdelse har vi til gengæld ikke brugt så mange penge på og hovedsageligt har det været til maling.

Som følge af merforbruget blev der tæret på vores bankbeholdning, men der er stadig et plus på vores konti på 100.000 kr.

En ny ting i forhold til tidligere regnskaber er, at der er indføjet et afsnit om, at vi er involveret i en verserende retssag, og at vi ikke kender konsekvenserne for økonomien.

En delejer ønskede at få forklaret, hvorfor der var et merforbrug på serviceaftaler mv. og anskaffelser. Carsten Richter Jensen svarede, at der har været anskaffelser for 70.000 kr. (gelænder til pool, ekstra rengøring af pool, borde, stole, parasoller og rensning af kloak), samt den tidligere omtalte forøgede betaling til Antonella. Delejeren opfordrede bestyrelsen til at præsentere et mere detaljeret regnskab fremover, så man kan se, hvad posterne indeholder, hvilket bestyrelsen tog til efterretning.

En anden delejer bemærkede i forhold til stigningen på rengøring og linnedvask, at det kræver lidt mere forklaring, og mente, at de ekstra opgaver omkring poolvedligehold til Antonella vel betød mindre udgifter et andet sted i regnskabet. Carsten Richter Jensen gentog, at stigningen skyldes, at Antonella fik flere penge end tidligere, og at hun har fået flere opgaver. Regnskabsteknisk er der desuden nogle periodeafgræns­nings­poster, der er indregnet, som faktisk har med 2017 at gøre. Delejeren mente, at periodeafgræningsposterne bør tydeliggøres, så der gives et mere præcist billede af årets udgifter.

En delejer havde set på rengøringsudgifterne fra 2012 og frem til nu og konstaterede, at de var støt stigende, men også meget svingende. Han nævnte, at bestyrelsen endda budgetterede med en stor stigning i 2019. Delejeren ønskede også dette præsenteret mere detaljeret fremover. Carsten Richter Jensen og Betty Søgaard forklarede, at priserne på serviceaftalerne generelt er steget i de nye kontrakter, hvilket giver stigningen til 2019. Desuden løser Antonella mange forskellige opgaver for os, ud over rengøring. Hun får som noget nyt penge for at stå til rådighed, og hun har måttet rykke ud mange gange, hvilket hun også får betaling for. Hun har desuden været involveret i opsætning af videoovervågningen og gennemgår videooptagelserne, når bestyrelsen beder hende om det. Hun hjælper, når der er udfordringer med internettet. Hun henter post for os, og henter og afleverer materiale hos vores italienske administrator. Endelig skiftede vi vaskeri i 2018, og udgiften til vask er steget – enten pga. nye priser eller fordi vi er begyndt at få vasket mere i form af de nye poolhåndklæder.

Flemming Johansen konkluderede, at der fremover skal være mere uddybende noter til regnskabet.

Regnskabet blev godkendt.

3. Fastlæggelse af kontingent for 2020 – og herunder fremlæggelse af budget for 2019-20

Carsten Richter Jensen gennemgik bestyrelsens reviderede budget for 2019 og budget for 2020 forud for beslutning om kontingentets størrelse i 2020.

  • Der forventedes fortsat en indtægt på ca. 1 mio. kr. i begge år.
  • Pengene fra Land & Leisure for overtagelse af deres lejlighedsuger er afskrevet med udgangen af 2019, hvorfor en kontingentstigning vil dække indtægtsfaldet.
  • På udgiftssiden afspejlede budgettet, at honoraret til personalet i Nemi er steget, at vi gerne vil begynde at udskifte møbler i Villa Diana, at rækværket skal slibes ned og males, og måske at arbejdet omkring etageadskillelsen går i gang.
  • Advokatomkostningerne holdes på et nogenlunde højt niveau i 2019, da retssagen stadig pågår, og på et mindre niveau i 2020, hvor vi forventer, at sagen afsluttes.
  • Der budgetteredes med positive regnskabsmæssige resultater i både 2019 og 2020.

Bestyrelsen stillede på den baggrund forslag om let forhøjet kontingent på 2.900 kr. pr. uge.

En delejer undrede sig over, at advokatomkostningerne er sat så lavt i 2020. Det virkede på ham ikke som om, at sagen afsluttes. Desuden undrede han sig over, at der var afsat så få penge til markedsføring, når nu formanden nævnte et andet beløb i sin beretning. Og endelig fandt han, at de honorarer, der gives til bestyrelsen er for lave i forhold til det arbejde, som løftes. Til bemærkningerne om advokatomkostningerne svarede Thomas Keller, at han regner med, at vi holder os under budgettet for 2019. Og så må vi se på behovet i 2020, når vi ved mere. Carsten Richter Jensen forklarede, at markedsføringsindsatsen er et helt nyt tiltag, der ikke er nået at blive indarbejdet i budgettet, men der er plads i budgettet til opgaven. Han forklarede, at det honorar, bestyrelsen modtager, ligger inden for den skattefri grænse, og at bestyrelsen samlet set ikke ønsker højere honorarer.

En delejer ønskede, at der fremover blev lagt en linje om kommende poolomkostninger ind i budgettet, så man kan se, hvor mange penge der går til poolen, som delejere uden for poolsæsonen ikke får glæde af. Thomas Keller svarede, at det kan vi godt, men man skal være opmærksom på, at der er nogle udgifter om sommeren og andre om vinteren, som fx brænde og gas.

En delejer fremførte, at kontingentet på 2.700 kr. var begrundet i, at vi skulle have nye køkkener og nye badeværelser. Han mente, at det var planen efter de byggerier, at kontingentet skulle sættes ned til 2.500 kr. Han kunne godt forstå, at der var behov for i den nuværende situation ikke at sænke kontingentet, men spurgte, om man ikke kunne udskyde investeringen i inventar, så vi kan holde kontingentet på 2.700 kr. Han spurgte videre, om bestyrelsen så de 2.900 kr. som det langsigtede kontingent. Thomas Keller svarede hertil, at vi har haft det nuværende kontingent i fem år, og det har kunnet fungere, fordi vi har haft meget fokus på brugen af pengene. I samme periode er der sket en pris- og lønudvikling, som bl.a. har betydet, at vores serviceaftaler og anskaffelser er blevet dyrere. Han gav spørgeren ret i, at ambitionen var at nedsætte kontingentet efter de store projekter, men vi må også erkende, at virkeligheden ikke længere er til en kontingentnedsættelse. Når vi har brugt af vores reserver i den størrelsesorden, som lige er skitseret, så kan bestyrelsen ikke stå inde for budgettet uden kontingentstigningen. Der forventes ingen sænkning af kontingentet i tiden, der kommer.

En delejer foreslog, at man forøgede kontingentet for de, der havde adgang til pool. Flemming Johansen afviste som dirigent det forslag, da det ville kræve en vedtægtsændring. Han præciserede, at generalforsamlingen kan godkende eller afvise bestyrelsens forslag eller stille ændringsforslag til kontingentstørrelsen.

En delejer bemærkede i forhold til vedligehold, at nu, hvor ejendommen er i god stand, kunne man skrue lidt ned for vedligeholdelsen og så udskyde kontingentstigningen et år.

En anden delejer syntes, der skulle tages stilling til, hvad det har af konsekvenser, hvis ikke vi vedtager en kontingentstigning. Det vil i delejerens forståelse betyde et ændret serviceniveau, og med klimaforandringerne får vi øgede udgifter til vedligeholdelse af huset. Hun støttede derfor bestyrelsens forslag om en stigning.

En delejer fandt, at kontingentet er meget lavt. Han er desuden skræmt af, at der kun står 100.000 kr. på bankkontoen. Og der bliver kun lagt lidt til bankbeholdningen med den foreslåede stigning, så han foreslog en kontingentstigning til 3.000 kr.

Delejeren, der foreslog en udskydelse af kontingentet, frafaldt forslaget.

Delejeren, der foreslog en kontingentstigning til 3.000 kr., frafaldt forslaget.

Dirigenten konstaterede efter håndsoprækning, at bestyrelsens forslag om en kontingentstigning til 2.900 kr. blev vedtaget med over to tredjedeles flertal.

4. Valg af bestyrelse

Thomas Keller oplyste, at bestyrelsen stiller forslag om genvalg af Thomas Keller, Betty Søgaard, Ulla Harager, Carsten Richter Jensen og Jens Peder Sørensen. Endvidere foreslog bestyrelsen genvalg af Flemming Johansen som suppleant.

Thomas Keller opfordrede andre til at stille op, men der var ikke andre, der ønskede at stille op.

Flemming Johansen oplyste, at bestyrelsen vil være glade for, hvis delejere vil være aktive i foreningsarbejdet, fx hvis man har italienske kompetencer eller kompetencer inden for salg og reklame. Man er velkommen til at henvende sig til bestyrelsen.

Forslaget om genvalg af bestyrelsen blev vedtaget.

5. Valg af Revisor

Thomas Keller foreslog genvalg af statsautoriseret revisor Christensen & Kjærulff.

Forslaget blev vedtaget.

6. Behandling af indkomne forslag

Thomas Keller fortalte, at bestyrelsen har to forslag til vedtægtsændringer.

Paragraf 8

Forslaget til paragraf 8, som er udsendt til medlemmerne forud for generalforsamlingen, er en formalisering af en procedure, vi allerede benytter os af. Det går ud på, at i de situationer, hvor man efterlader en lejlighed i en sådan stand, at bestyrelsen må bekoste ekstra rengøring eller oprydning, kan bestyrelsen pålægge delejeren en strafafgift, som er fastlagt af generalforsamlingen. I det udsendte forslag står, at strafafgiften fastlægges ”året forud”. Den konkrete formulering ”året forud” trækker bestyrelsen tilbage. Strafafgiften foreslås at ligge mellem 100 og 200 Euro afhængig af, hvor meget tid Antonella skal bruge på at få bragt lejligheden i tilfredsstillende stand.

En delejer ønskede at vide, om der bliver taget billeder af rodet, hvortil Thomas Keller svarede bekræftende.

En anden delejer mente, at man ikke skal kunne betale sig fra ikke at rydde op. Det bør være en straf. Derfor bør afgiften ikke kun fastsættes ud fra, hvor meget tid Antonella bruger.

En anden delejer havde en fuldmagt fra en delejer, der ikke var tilstede. Denne ønskede forslaget sat til afstemning.

En anden delejer spurgte, hvilke sanktionsmuligheder vi kan benytte os af, hvis delejere ikke betaler. Flemming Johansen svarede, at kravet så vil blive sendt til retslig inkasso.

En anden delejer foreslog, at det blev lavet som et depositum, hvilket blev afvist. Flemming Johansen forklarede, at bestyrelsen ikke er en ejendomsadministration. En anden delejer nævnte, at man selv som udlejer kan opkræve et depositum af sine lejere.

Flemming Johansen konstaterede, at der er forslag om skriftlig afstemning. Han foreslog i stedet en håndsoprækning. Der blev stemt ved håndsoprækning om bestyrelsens forslag uden formuleringen ”året forud”. Dirigenten konstaterede herefter, at forslaget var vedtaget med mere end to tredjedels flertal.

Paragraf 9

Thomas Keller begrundede forslaget til paragraf 9 om foreningens overtagelse af delejerbeviser, som er udsendt til medlemmerne forud for generalforsamlingen, og nævnte, at i de nuværende vedtægter står, at foreningen kan overtage delejerbeviset, hvis delejeren ikke betaler kontingent efter to år. Det er blevet misforstået sådan, at nogen tror, at man bare kan undlade at betale i to år, hvorefter foreningen skal overtage delejerbeviset og dermed betalingsbyrden. Det er en misforståelse, og sådan nogle sager vil gå til retslig inkasso. Forslaget stilles for at undgå misforståelsen, og samtidig er det en håndsrækning til de delejere, der forgæves forsøger at sælge. Med forslaget løber vi en risiko for ikke selv at kunne sælge ugerne, men har dog tre år til det.

En delejer påpegede, at ved at udelade den indskudte sætning, står der, at foreningen kan overtage delejerbeviset mod betaling. Der skal vel stå, at foreningen skal modtage betaling, og ikke at foreningen skal betale.

En anden delejer mente, at tre års kontingent er alt for lavt. Forslaget er en garanti for, at foreningen kommer til at lide tab. Desuden er det ikke foreningens opgave at eje lejligheder. Det er imod foreningens formål. Forslaget er farligt og vil udhule foreningens eksistens og bør stemmes ned.

En anden delejer var enig i, at det strider mod foreningens formål, men mente, at det kunne være formålstjenligt med en paragraf, der handler om håndteringen af dødsboer. En anden delejer ønskede ikke at overtage sin fars lejlighed og spurgte, om han skal hæfte for sin fars køb af lejligheden, hvortil Flemming Johansen svarede, at det skal han, hvis han vedkender sig arv og gæld. Det følger af arvereglerne.

En anden delejer fandt, at dette forslag ikke har været helt gennemtænkt. Hvis det ikke er foreningens opgave at eje lejligheder, så mente delejeren, at bestyrelsen skal trække forslaget.

En anden delejer mente, at der skal være et forslag, der ikke involverer inkasso for at hjælpe delejere, der forsøger at sælge.

En anden delejer støttede intentionen i forslaget – at finde en måde at komme ud over det problem, at der er nogen, der ikke betaler til foreningen og villaens vedligehold. Delejeren var med på, at det ikke er foreningens opgave at eje lejligheder, men forslaget sikrer, at der er penge til at vedligeholde ejendommen.

En anden delejer problematiserede formuleringen ”i særlige tilfælde” i forslaget og ønskede en præcisering af, hvad det er for nogle særlige tilfælde.

En anden delejer bemærkede, at bestyrelsen har fremlagt et forslag til markedsføring. Det forslag skal have mulighed for at lykkes, og så må vi se på det om et par år.

En anden delejer mente, at forslaget skulle have været fremsat for et par år siden, da foreningen overtog L&L’s 10 lejlighedsuger.

På baggrund af de faldne bemærkninger trak Thomas Keller på bestyrelsens vegne forslaget tilbage, ikke mindst, da bestyrelsen skal sikre sig, at det ikke er imod formålsparagraffen. Vi må se, om en øget markedsføringsindsats kan skabe en større efterspørgsel. Men bestyrelsen understregede, at den nuværende paragraf ikke er en invitation til ikke at betale, og bestyrelsen vil gå rettens vej for at indkræve kontingentrestancer.

7. Eventuelt

En delejer foreslog, at bestyrelsen ser på reglerne for vedtægtsændringer. Nu er reglerne, at man indkalder til en generalforsamling. Delejeren ser på dagsorden og vurderer måske, at ens tilstedeværelse ikke er påkrævet. Og så kommer der otte dage før generalforsamlingen forslag til vedtægtsændringer. Han mente, at det var en relativ kort frist, hvis man har disponeret sin tid anderledes. Desuden skal der være en tredjedel af foreningens medlemmer tilstede, og der skal være to tredjedele af de tilstedeværende, der skal stemme for et måske gennemgribende forslag. Det er relativt set ikke ret mange. Han bad om, at bestyrelsen ser på, om vedtægtsændringer kan håndteres på en anden måde, så der er mere tid til drøftelse, og evt. bruge flere generalforsamlinger til det.

En anden delejer ønskede, at der udsendes en medlemsliste, så man kan skrive til hinanden. Thomas Keller svarede, at det skal tjekkes, om man må. Hvis man må, sender vi listen ud. Ulla Harager bemærkede, at der tidligere har været modstand mod at sende listerne ud, da man så offentliggør, hvornår man er væk hjemmefra. Thomas Keller præciserede, at den ikke bliver lagt på hjemmesiden.

En anden delejer bemærkede, at nogen laver business ud af sin lejlighedsuge via airbnb. Thomas Keller mente, at det da er velkomment. Det er en måde at øge opmærksomheden og efterspørgslen for stedet. Man disponerer selv over sin lejlighedsuge. Delejeren mente, at man måske får gæster ind, som ikke føler sig ansvarlige for stedet, hvortil Thomas Keller svarede, at det er delejeren, der har ansvaret. Bestyrelsen vil ikke skride ind, så længe ordensreglerne i huset overholdes. En anden delejer bemærkede, at Airbnb også påtager sig en del af ansvaret, så det er ikke så stort et problem.

En anden delejer bemærkede, at der næste år bør indlægges en pause i generalforsamlingen.

Herefter erklærede dirigenten generalforsamlingen for afsluttet.

BACK